Comprar una casa en propiedad además de ser un sueño para mucha gente puede ser un trámite puede ser muy largo y complicado. Y con este post queremos informarte del papeleo que tienes que entregar a la hora de adquirir una vivienda y acompañarte en el proceso de compra de la vivienda.
¿Cuál puede ser uno de los principales documentos podemos necesitar al comprar una vivienda?
La nota simple. Ya que en ella encontraremos las posibles cargas que pueda tener la vivienda.
¿Qué queremos decir con esto?
Que todos los gastos y asuntos legales que estén asociados a ella, pasan también al nuevo propietario.
Por eso es esencial que antes de comprarla miremos con lupa y nos aseguremos de cuáles son las cargas que tiene (si es que cuenta con alguna). Después de este pequeño consejos pasemos a hablar de la documentación necesaria para comprar una casa según diferentes situaciones.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
– Documentos necesarios según el tipo de vivienda: Los requisitos varían si se compra una vivienda nueva, sobre plano o de segunda ocupación, incluyendo certificados como la nota simple y el certificado de eficiencia energética.
– Proceso de compra: Incluye etapas como la reserva, contrato de arras, escritura pública y registro de la propiedad, cada una con trámites específicos.
– Requisitos financieros: Se destacan la solvencia económica, el enganche, la precalificación hipotecaria y documentos como la solicitud de préstamo y estados de cuenta.
– Dónde solicitar documentación: Registros mercantil y de la propiedad, así como el Ayuntamiento, son las principales fuentes para obtener los documentos necesarios.
Indice de contenidos
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA NUEVA
El primer caso que vamos a explicar es el de adquirir una vivienda directamente al promotor. Y es que se recomienda tener aquellos documentos que aseguren que contamos con todas las licencias y permisos necesarios para su ocupación. Son los siguientes:
Libro del edificio:
Según establece el Artículo 7 de la Ley de la Edificación tendrá que ser el promotor el que pone a disposición del comprador este libro donde aparece el proyecto de obra y las modificaciones ya aprobadas.
Certificado de final de obra:
Este documento lo publica el promotor y confirma de esta manera que el edificio se ha construido siguiendo los planos previstos en la licencia de obra. Habrá que comprobar que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.
Licencia de primera ocupación:
El encargado de publicar este documento va a ser el Ayuntamiento. De esta forma confirma que se cumple con la normativa urbanística y que por tanto, puede ser ocupado. Además, las viviendas nuevas van a tener un seguro obligatorio que se llama seguro decenal.
Cédula de habitabilidad:
Este documento lo tendrá que firmar un arquitecto o un aparejador. ¿Para qué? De esta forma se garantiza que la vivienda cumple con los requisitos de calidad obligatorios para que se habite. Si el edificio no tiene este documento no se podrán dar de alta los suministros de luz, agua y gas.
Certificado de eficiencia energética:
Desde el año 2013 es obligatorio que cualquier piso que esté en venta o en alquiler cuente con este certificado. En él aparecer la calificación energética de la vivienda (que nos permite conocer el consumo eléctrico).
Contrato de arras:
Es un contrato privado. El comprador y el vendedor lo firman para comprometerse de esta forma a realizar la operación teniendo en cuenta las condiciones que se han pactado. No es obligatorio pero sí es aconsejable para asegurar la venta.
Contrato de compraventa:
En este contrato deberán aparecer todos los datos de la operación: el plazos, precio total, la forma de pago de la vivienda, la fecha en la que se entregan las llaves, la penalización en el caso de que se produzca un retraso.
DOCUMENTACION NECESARIA PARA COMPRAR UNA VIVIENDA SOBRE PLANO
También puede ocurrir que la compra de la vivienda se haga antes de estar construida, es decir, sobre plano. Tiene la ventaja de que suele salir más barata y se puede ir pagando durante su construcción. Es conveniente que tengamos cuidado y tomemos precauciones por si se da el caso de que el inmueble no llega a construirse.
Además de todos los documentos que hemos mencionado anteriormente habrá también que exigir alguna documentación y hacer algunas comprobaciones:
Inscripción en el Registro Mercantil y en el Registro de la Propiedad:
Es aconsejable hacer alguna consulta en el Registro Mercantil para comprobar si existe la empresa promotora. Es también recomendable ir al Registro de la Propiedad. ¿Para qué? Para confirmar, en este caso por nosotros mismos, si la edificación está a nombre de la promotora y si cuenta con las licencias necesarias.
Aval o póliza de seguro:
Habrá que asegurar el dinero que hemos entregado por la compra de la vivienda. Este aval lo que hace es que nos permite recuperar el dinero si no se construye la casa o si no se dan las condiciones que se han firmado en el documento de compra y venta de la vivienda.
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA OCUPACIÓN
En este caso la persona que nos vende la casa será el antiguo propietario, un particular. Para cerciorarnos de que todo esté bien, tendremos que pedirle algunos papeles más:
El número de Registro de la Propiedad:
Tanto de la vivienda como de la finca registral. Así vamos a poder identificar a los propietarios legales de la vivienda.
Nota simple:
Emitida por la Oficina del Registro de Propiedad que nos va a informar si la vivienda cuenta con una hipoteca o con algún otro tipo de carga o embargo.
Certificado
: En el que el administrador o el presidente de la comunidad nos informe de si la vivienda está al día en los pagos de las cuotas o las derramas que pudiese hacer.
Certificado energético
: Se necesitará este documento para que la firma de las escrituras de la compraventa sea válida ante notario
Dónde solicitar la documentación necesaria para comprar una vivienda
- Tendrás que solicitar al propietario de la vivienda el Numero de Registro de la propiedad, Certificado de Eficiencia Energética y contratos de suministros
- En el registro mercantil tendrás que pedir la nota simple. www.catastro.meh.es
- En el registro de la propiedad tendrás toda la información jurídica de la vivienda www.registradores.org.
- En el Ayuntamiento podrás saber si el IBI se ha pagado correctamente y la situación legal.
Proceso y trámites de compra de una vivienda
1.Reserva o precontrato
Es un documento privado entre el comprador y el vendedor el que supone la reserva de la casa. No es un trámite obligatorio pero tiene validez jurídica.
2.Contrato de arras
El contrato de arras consiste en un contrato mediante el cual el comprador entrega al vendedor una cantidad en forma de señal y que se descuenta del total del precio de la vivienda.
3.Elevación del contrato a escritura pública
Por parte del notario. De esta manera el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda y de todas las condiciones de venta.
Tras este paso, deberás pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) durante los 30 días siguientes a la venta de la propiedad. Su cuantía depende de la comunidad autónoma y se sitúa entre el 4 y el 10% del valor de la propiedad. También el comprador deberá hacerse cargo de los gastos notariales.
4.Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad
Te dejamos toda la información sobre el registro de la propiedad
5.Cambio de titularidad del catastro
Se cambia el titular. Puedes hacer el trámite en el Catastro Virtual
6.Impuesto de bienes inmuebles
El impuesto de bienes inmuebles, conocido como IBI, e igual que en el caso anterior, se trata de un trámite automático. El IBI es un impuesto municipal que tendrás que pagar anualmente y su cuantía depende de cada ayuntamiento. Algunos municipios, además, tienen otros impuestos locales sobre la propiedad como el impuesto de la basura.
7.Dar de alta los suministros
Aqui puedes ver una guía completa sobre los gastos de compra de una vivienda
Resumen y conclusiones respecto
Dependiendo de las características o tipología de la cada que compras necesitaremos unos documentos u otros. Aunque siempre hay documentos comunes. La mayoría pueden encontrarse en el registro mercantil o en el registro de la propiedad.
Como papeleo más importante destacamos el contrato de arras, la escritura y la nota simple. Además es conveniente seguir el proceso y los tramites que hemos explicado para no cometer en errores en el arduo proceso de la compra de una vivienda. Es recomendable, disponer de la mayoría de esta documentación antes de comenzar el proceso.
Requisitos para comprar una casa:
- Solvencia económica sólida: Es crucial contar con un historial crediticio sólido y un ingreso estable para evaluar la capacidad de pago del comprador.
- Enganche: Los prestamistas suelen requerir un enganche que generalmente oscila entre el 10% y el 20% del precio de compra, permitiendo acceder a mejores tasas de interés y opciones de financiamiento.
- Precalificación hipotecaria: Proporcionar información financiera y crediticia al prestamista para determinar cuánto dinero estás calificado para prestar, facilitando la búsqueda dentro de un rango de precios.
- Documentos requeridos: Identificación oficial, comprobantes de ingresos, estados de cuenta bancarios, historial crediticio, declaración de impuestos y comprobantes de domicilio son esenciales para agilizar el proceso de compra.
Documentos necesarios para respaldar la transacción:
- Solicitud de préstamo hipotecario: Detalla ingresos, gastos y capacidad de pago para obtener financiamiento.
- Escritura de propiedad: Certifica la transferencia de la propiedad, firmada por ambas partes y un notario público, con una copia de la escritura actual para verificar cargas o gravámenes.
- Certificación de gravámenes y deudas: Brinda información sobre deudas que afecten la propiedad, asegurando una transacción segura.
- Tasación de la propiedad: Determina el valor de la casa para obtener un préstamo hipotecario.
- Informe de inspección de la propiedad: Detalles sobre el estado de la casa y posibles problemas estructurales o de seguridad.
- Estados de cuenta bancarios: Últimos meses de movimientos y documentos que respalden los ingresos para demostrar solvencia y capacidad de pago.
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