Cuando hablamos de tasaciones, hay que tener en cuenta que dicho término gira en torno al valor de un determinado bien, ya sea una casa, un vehículo, un terreno, joyas… Sin embargo, el concepto de tasación va mucho más allá: existen diferentes tipos de tasaciones y consideraciones que han de ser tenidas en cuenta antes de comenzar con el proceso de valoración.
Desde Arquitasa te contamos a continuación los diferentes tipos de tasaciones que existen y las principales diferencias entre ellas.
Indice de contenidos
¿Qué son las tasaciones?
Si estás pensando en comprar una casa, seguro que has visto que es necesario contar previamente con una tasación, pero ¿sabes exactamente de qué se trata?
Una tasación es el resultado de un proceso con el que poder conocer el valor real de un bien. Este precio queda reflejado en un informe de tasación, un documento elaborado por un tasador profesional según diferentes criterios, metodologías y parámetros.
Dependiendo del bien a valorar, el informe estará realizado por un técnico tasador especializado.
Tipos de tasaciones según la tipología
El principal objetivo de una tasación es establecer el valor de un bien según unos criterios previamente establecidos y una metodología específica. Sin embargo, dependiendo de la finalidad, existen diferentes tipos de tasaciones.
1. Tasaciones inmobiliarias:
Las tasaciones inmobiliarias son aquellas que determinan el valor de inmuebles. La tasación de bienes raíces, se refiere, por lo tanto, a aquellos que no pueden ser trasladados, movidos o separados del sitio donde estén ubicados. Por ello, cuando hablamos de tasaciones inmobiliarias solemos referirnos a casas, edificios, pisos, terrenos urbanos, terrenos rústicos, garajes…
Tasación de viviendas
Dentro de las tasaciones inmobiliarias, las tasaciones de viviendas suelen ser el servicio más demandado dentro del sector de las tasaciones. Sin duda, es una herramienta útil con la que poder fijar el precio de compraventa de una vivienda y realizar otros trámites como la solicitud de un crédito hipotecario. Por esta razón, es fundamental que las tasaciones de viviendas sean realizadas por técnicos especializados y profesionales.
Tasación terrenos:
La tasación de terrenos permite conocer el precio de una parcela o un terreno específico según determinadas características. Conocer el precio de un terreno permite poner en marcha transacciones judiciales, comerciales e incluso acciones de inversión.
Tasación edificios
La tasación de edificios puede ir más allá del cálculo individual de las viviendas que la conforman. En determinados casos puede suceder que en un mismo edificio coexistan varios tipos de inmuebles diferentes: comercios, viviendas, garajes…
En tal caso, a la hora de tasar un edificio completo con dichas características, es necesario considerar que el precio de los m2 puede ser diferente dependiendo de si el uso del suelo es comercial o de vivienda.
Tasación local comercial
Tasar un local comercial comprende la valoración de diferentes tipos de negocios: desde oficinas hasta locales comerciales. Es necesario tener en cuenta las características de dicho comercio para poder aplicar el método de tasación más adecuado (coste de reproducción, capitalización de rentas, alquileres…)
Tasación fincas rústicas
Calcular el valor de una finca rústica es un proceso de tasación en el que se estima el valor de un terreno no urbanizable. Algunos ejemplos de este tipo de terrenos pueden ser una granja, una explotación forestal, un terreno destinado a la caza o para el cultivo.
Tasación garajes
Establecer el precio de compraventa de una plaza de garaje puede resultar complicado. Por ello, lo más adecuado para poder establecer un precio correcto de compraventa es solicitar una tasación de plaza de garaje para no comprar o vender a un precio exagerado y que no corresponda al valor del mercado.
Tasación farmacias:
Para realizar la tasación de una farmacia es necesario tener en cuenta diferentes características y variables físicas del inmueble (localización, facturación, su proximidad con centros médicos, su antigüedad…) Además, a la hora de establecer su valor es necesario tener en cuenta todas su cuenta de pérdidas y de ganancias, la gestión empresarial y la posibilidad de crecimiento.
Tasación colegios
La valoración de colegios concertados también es posible a través de una empresa de tasación como Arquitasa. Al ser de titularidad privada, el inmueble puede ser transferido a otra persona, bien sea por motivo de herencia o por venta para inversión, por ejemplo.
Tasación hospitales:
En Arquitasa contamos con tasadores especializados en la valoración y asesoramiento dentro del sector sanitario. Por ello, nuestros clientes pueden contar con estudios estratégicos y experiencia en la valoración de centros de salud, clínicas, hospitales y farmacias.
Nuestro conocimiento específico en el sector nos hace posicionarnos como tasadores especializados en la valoración de empresas sanitarias de carácter público y privado.
2. Tasaciones bienes muebles:
Todos aquellos bienes que pueden ser movidos o trasladados de un lugar a otro son bienes muebles y, por supuesto, también pueden ser valorados desde Arquitasa. Podemos determinar el valor de objetos como joyas, dinero, acciones, equipo tecnológico, vehículos, obras de arte…
En determinadas ocasiones la tasación de bienes muebles es necesaria para operaciones de compraventa, liquidaciones de empresas, garantías hipotecarias, procesos de separación, inventario de activos…
Tasaciones de vehículos
La tasación de vehículos (también la tasación de maquinarias y equipos) también debe ser realizada por profesionales especializados en la materia. El perito debe contar con conocimientos específicos que tengan en cuenta la funcionalidad, depreciación, características y antigüedad del vehículo a tasar.
Tasaciones de arte y antigüedades
Calcular el valor monetario de antigüedades y obras de arte es un proceso que necesita de una evaluación detallada según diferentes herramientas y técnicas. Para conocer el valor monetario de obras de arte es necesario tener en cuenta su antigüedad, características y si forma parte de una colección privada o pública.
Las tasaciones de arte pueden ser necesarias en el caso de deducción de impuestos, procesos de subastas, donaciones, procesos de venta o deducción de impuestos.
Tasaciones de joyas
La tasación de joyas debe ser realizada por un perito especializado en la materia ya que se trata de un proceso delicado. Para obtener el valor real de la joya, es necesario determinar bien las características de cada pieza a través de diferentes técnicas y conocimientos sobre su uso, calidad, material y tipo de gema.
3. Tasaciones de empresas
Calcular el valor de una empresa puede resultar una tarea compleja y, por ello, es necesario hacerlo a través de un modelo específico con el que se pueda establecer el valor real.
Es necesario que el tasador cuente con los conocimientos específicos, la experiencia suficiente y el dominio financiero para poder tener en cuenta todos los factores involucrados. Además, según la función de la valoración, existen varios modelos de tasación.
Tipos de tasaciones según la finalidad:
Las tasaciones también pueden ser diferenciadas según su finalidad o el objetivo de su realización. Dependiendo del tipo de tasación y su finalidad, la normativa, los métodos y los criterios de aplicación determinarán el valor de tasación final.
Normalmente la finalidad de una tasación es establecida por el propio cliente.
Hipoteca
Herencia
Divorcio
Litigio
Tasaciones hipotecarias
Una tasación hipotecaria es un proceso a través del cual se calcula el precio de un inmueble con el fin de poder obtener un préstamo hipotecario para su compra. A través de una tasación hipotecaria, la entidad financiera puede calcular el valor del préstamo y cuál es el posible riesgo a asumir.
Tasaciones valor de mercado
Conocer el valor del mercado puede ser realmente útil a la hora de estimar el precio al que debería comprarse o venderse un determinado bien. Para poder obtener dicho precio no solo se debe analizar el bien en cuestión, es necesario tener en cuenta otro tipo de características y procedimientos.
Tasaciones para herencias
Es altamente recomendable que en la adjudicación de una herencia se lleve a cabo un proceso de tasación de herencia para conocer el valor real de los bienes a repartir. Además, una tasación oficial puede ayudar a evitar discrepancias y a que los diferentes herederos lleguen a un acuerdo según el valor tasado.
Tasaciones para divorcios
En un proceso de divorcio pueden surgir diferentes discrepancias o desacuerdos a la hora de dividir los bienes en común. Por ello y con el fin de evitar el conflicto, tasar los bienes que pertenecen a la pareja puede ser la mejor solución de realizar una repartición de manera equitativa.
Tasaciones administración
También puede suceder que la Administración necesite o quiera revisar el valor de los elementos que conforman un hecho imponible. Es un proceso que forma parte de la actividad administrativa de comprobación.
Tasaciones periciales
Puede suceder que el contribuyente no esté de acuerdo con el valor emitido por la Administración y, en tal caso, solicite una tasación pericial contradictoria. Se trata de un documento y procedimiento con el que intentar corregir la valoración emitida por la Administración.
Tasaciones catastrales
Las tasaciones catastrales permiten la actualización simultánea de valores catastrales de inmuebles con similitudes o que pertenecen a un mismo lugar. Al realizarse mediante valores homogéneos, se trata, por lo tanto, de una valoración colectiva capaz de acercarse a los valores reales del mercado.
El valor catastral tiene en cuenta el valor de construcción y el valor del suelo.
Tasaciones expropiatorias
Normalmente las tasaciones expropiatorias son demandadas por la persona que posee un inmueble o terreno y no está de acuerdo con la valoración de expropiación emitida. En caso de que no se llegue a un acuerdo entre la Administración y el propietario, es común que sea un jurado quien determine el precio conocido como “justiprecio”.
Tasaciones contables
Con el objetivo de conseguir una valoración correcta de los activos pertenecientes a una empresa o negocio, se realiza una tasación contable. Consiste en un procedimiento eficaz con el que poder determinar el valor económico de la compañía y su situación financiera.
Tasaciones fiscales
Una tasación fiscal, también conocida como avalúo fiscal, es un procedimiento realizado por el fisco en relación a un bien raíz y con el objetivo de poder valorarlo. La cifra obtenida suele ser menor a la del avalúo de propiedades y es tenida en cuenta a la hora de aplicar impuestos territoriales o contribuciones. Normalmente una tasación fiscal se obtiene al sumar el valor del terreno y de las construcciones edificadas sobre el mismo.
Tasaciones asesoramiento
Las tasaciones para asesoramiento deben estar realizadas por una sociedad tasadora homologada como Arquitasa. Se trata de una valoración en la que un profesional calcula el precio de una propiedad pero de una manera más económica ya que, por lo general no tiene por qué llevar costes hipotecarios asociados ni otro tipo de requerimientos que los bancos necesitan para conceder un crédito hipotecario.
TASACIONES PARA COBERTURA DE SEGURO
El propósito de las tasaciones para la cobertura de seguros es determinar el valor de los bienes inmuebles pertenecientes a las entidades aseguradoras, con el fin de estimar su solvencia. Este tipo de tasaciones se lleva a cabo principalmente para los fondos de inversión y las compañías aseguradoras, quienes deben evaluar el valor de sus inmuebles según lo establecido por la ley.
TASACIONES PARA DONACIONES
Las tasaciones para donaciones se refieren al proceso de evaluar el valor de un artículo, propiedad o bien con el fin de determinar su valor justo de mercado al realizar una donación. Estas tasaciones son necesarias para cumplir con los requisitos fiscales y legales tanto para el donante como para el beneficiario de la donación.
Preguntas frecuentes sobre los tipos de tasaciones
¿Para qué se utilizan las tasaciones?
Una tasación es un proceso mediante el cual se calcula el valor de un bien, ya sea un bien inmueble o mueble. Para saber cuál es el valor de, por ejemplo, una vivienda, es necesario realizar una tasación hipotecaria con la que conocer el valor real de la propiedad y poder posteriormente solicitar un crédito al banco. En el caso de una solicitud de hipoteca, es un trámite obligatorio.
Sin embargo, una tasación puede solicitarse con otros muchos fines como para conocer el valor del mercado, para repartir una herencia recibida, para acreditar solvencia patrimonial…
¿Cualquiera puede hacer una tasación?
Una tasación debe ser realizada por una persona especializada en valoraciones y peritajes, es decir, por un tasador: persona profesional e independiente que ofrece sus servicios de valoración a sociedades de tasación homologadas.
Cuando se trata de una tasación inmobiliaria suelen ser aparejadores, arquitectos o arquitectos técnicos; los ingenieros técnicos podrán calcular el valor de naves industriales. Además, los tasadores no suelen ser personas con relación familiar o profesional con el cliente para garantizar la independencia de la tasación.
¿Qué métodos se utilizan para realizar las tasaciones?
Los métodos de tasación pueden ser diferentes en función del inmueble a valorar y de la finalidad de la misma. En España los procesos de tasación quedan recogidos por la normativa ECO.
Sin embargo, pueden emplearse diferentes métodos para llevar a cabo la tasación como es el método de comparación, el método de coste, el método de actualización de rentas o el método residual.
¿Es necesario realizar una tasación para vender una propiedad?
Siempre que se quiera realizar la venta de un inmueble es necesario definir su precio de venta y, para ello, necesitarás una valoración o tasación. En el caso de venta de una propiedad la tasación homologada no es obligatoria; sí lo sería en caso de que quisiéramos solicitar una hipoteca.
¿Qué es un informe de tasación oficial?
Un informe de tasación oficial es un documento elaborado por un tasador profesional en el que se establece y refleja el valor de un bien.
Este documento es el resultado de un procedimiento profesional realizado bajo una metodología específica y unos parámetros a seguir.
Conclusiones
A lo largo de una vida podemos necesitar una tasación por diferentes motivos. La causa de dicha tasación determina qué tipo de tasación es más adecuada en cada momento.
Sin embargo, independientemente del tipo de bien a tasar y de su finalidad, es necesario tener en cuenta que la tasación debe ser realizada por profesionales especializados y empresas dedicadas a ello.
Estadísticas interesantes:
- Según el portal inmobiliario Idealista, el valor medio de la vivienda en España se sitúa en 1.848 euros por metro cuadrado (2022).
- Según un estudio de la consultora PwC, en 2021 el sector de las tasaciones en España creció un 4,7% respecto al año anterior.
- Según la Asociación Española de Artistas Profesionales (AEPE), la tasación de obras de arte es un proceso complejo que debe llevarlo a cabo un experto en la materia.
Bibliografía y referencias:
- Castro, E. (2019). Tasaciones inmobiliarias: Métodos y técnicas de valoración. ESIC Editorial.
- Garzón, M. A. (2017). Tasaciones de obras de arte y antigüedades. ARANZADI.
- González, J. C. (2015). Tasaciones y valoraciones de empresas. Díaz de Santos.
- Real Decreto 1020/2010, de 5 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
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