A la hora de comprar una vivienda, es importante comprobar si cuenta con posibles cargas registrales, es decir, con pagos pendientes. Es importante entender que estas obligaciones inscritas sobre el inmueble pasan a ser responsabilidad del comprador desde el momento en el que adquiere la vivienda.
Existen cargas que casi no son trascendentes y otras que se pueden cancelar con facilidad. Sin embargo, hay otro tipo de cargas que sí suponen un problema y son completamente desaconsejables a la hora de comprar cualquier tipo de casa.
Indice de contenidos
¿Qué son las cargas registrales?
Las cargas registrales son costes u obligaciones que limitan el dominio de un inmueble. Pueden ser de diferentes tipos, están reflejadas en un documento público e inscritas en el Registro de la Propiedad.
Suponen una obligación de pago para la persona que adquiere un inmueble que cuenta con cargas. En caso de no asumir dichos costes de manera voluntaria, el propietario podría responder incluso con el propio inmueble.
¿Qué cargas pueden aparecer en una Nota Simple?
Al solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad podrás comprobar si existen cargas asociadas a un inmueble y cuáles son. Algunas de las más frecuentes:
- Hipoteca: es la carga registral más común y, normalmente, está constituida a favor de un tercero para garantizar la devolución de dicho préstamo.
- Reserva de dominio: esta alternativa a la hipoteca era bastante habitual hace años ya que la financiación de los pagos procedía directamente del vendedor. Por ello, no es de extrañar que la reserva de dominio siga siendo una de las cargas del registro que podemos encontrar asociadas a un inmueble.
- Servidumbres: puede suceder que, al estar en el Registro, nos encontremos con derechos de paso que aseguran la obligación del propietario.
- Censos: a pesar de que está en desuso, se trata del pago de un canon sujeto a una finca. En la actualidad este pago se realiza en una única vez en el momento en el que se transmite la finca.
- Notas marginales: el registrador deja constancia de la sujeción al pago de determinados tributos.
- Anotación preventiva de embargo: sucede cuando se produce una situación de impago y los bienes del deudor quedan como garantía de pago para evadir posibles insolvencias.
Tipos de cargas de la Nota Simple
En una nota simple del Registro pueden aparecer diferentes cargas que pueden agruparse en diferentes tipos. Te explicamos en qué consiste cada una de ellas y cómo quedan agrupadas:
Hipotecas
Es una de las cargas más habituales de una vivienda. Puede suceder que, a la hora de adquirir un inmueble, siga teniendo el cargo de una hipoteca. En caso de que esta situación ocurra, es fundamental cancelar dicha hipoteca antes de comprar la casa. Otra opción es la de subrogarse a una nueva hipoteca.
Notas marginales
Las notas marginales pueden ser otro tipo de carga registral. Se diferencian en:
Nota marginal de afección fiscal:
Independientemente de quien sea su poseedor, los impuestos asociados a las transmisiones de bienes y derechos tienen responsabilidad de pago. De hecho, son estos impuestos los que dan lugar a la creación de una nota marginal de afección fiscal por varios conceptos: transmisiones patrimoniales onerosas, impuesto sobre la renta de los no residentes, operaciones societarias, sucesiones, donaciones…
[Nota marginal de ejecución hipotecaria:
La nota marginal de ejecución hipotecaria sirve para hacer constar el inicio de una hipoteca y para dejar constancia de la ejecución y del órgano encargado. Este tipo de nota marginal no cuenta con una duración concreta ni con plazo de caducidad.
Nota marginal de afección al reintegro de subvenciones:
El no cumplimiento de obligaciones de destino se produce, si acaso, con el gravamen del bien o con la enajenación. Al tratarse de bienes inscritos en el Registro, queda afecto al pago del reintegro independientemente de quién sea su poseedor. En la escritura es necesario que quede constancia del periodo de destino y del importe de la subvención. Del mismo modo, las circunstancias deben quedar reflejadas en el Registro y, por lo tanto, la nota marginal se convierte en la vía más aconsejable.
Anotaciones preventivas
Existen diferentes tipos de anotaciones preventivas, entre las que destacan:
Embargo:
La anotación de embargo es una garantía que el acreedor obtiene para conseguir su pago y asegurar el cobro de la suma adeudada. Es, por lo tanto, una garantía registral con la que los bienes quedan sujetos al proceso instado por el acreedor con el fin de poder obtener el importe de la deuda que la anotación garantiza.
Secuestro:
Este tipo de anotación determina la existencia de bienes sobre los que recae la administración judicial y, por lo tanto, no están disponibles sin una autorización judicial previa. El objetivo de esta anotación preventiva es prevenir que el bien sujeto a la administración pierda valor a consecuencia de una mala gestión por parte del titular.
Prohibición de disponer:
Una anotación preventiva de prohibición es una medida que impide que cualquier acto de disposición relativo a los bienes pueda tener acceso al Registro. Se trata de una forma de prevención adoptada en el procedimiento judicial o administrativo correspondiente. Al cerrar el Registro a la inscripción de los actos de disposición, se diferencia claramente de anotaciones de embargo o de demanda.
Otras limitaciones
Otras limitaciones o cargas que pueden estar presente en una nota simple del Registro son:
Servidumbres:
Se trata de un gravamen aplicado sobre un inmueble en beneficio de otro y cuyo dueño es otra persona. La servidumbre, por lo tanto, le proporciona al titular el derecho de beneficio de su contenido según lo pactado en su constitución. De esta forma, el propietario queda obligado a respetar dicho ejercicio. Las servidumbres pueden ser obligadas por la voluntad de ambas partes o por ley. En lo que respecta a viviendas, las más comunes suelen ser las relacionadas con la vecindad.
Tanteo y retracto a favor de la Administración:
En el caso de transmisión de nuevas viviendas protegidas, el reconocimiento de tanteo y retracto a favor de la Administración puede resultar del Registro. En tal caso, es obligación de los registradores comunicar al ente público que su voluntad es la de transmitir para ejercitar derecho de tanteo y retracto.
Condición resolutoria:
A través de la condición resolutoria en el Registro, se ofrece información acerca de la posible resolución de un negocio jurídico, permitiendo reinscribir así el dominio a favor del vendedor siempre y cuando se cumplan unos requisitos establecidos por la ley.
Reserva de dominio:
La reserva de dominio puede ser considerada como una medida de compraventa con la que dejar constancia de que el traspaso del dominio se transfiere al comprador sólo cuando se produzca el pago del precio aplazado. A pesar de que la entrega del bien se realice a través del otorgamiento de escritura pública, la titularidad del comprador quedará extinguida si el pago del precio aplazado no se hace efectivo.
Otras limitaciones:
Además de las cargas registrales inscritas en el Registro, también es necesario destacar otro tipo de limitaciones que pueden afectarnos a la hora de adquirir una nueva vivienda:
- Deudas en las comunidades de vecinos: cerciorarse de si existen gastos vecinales sin pagar o dejados a deber por parte del anterior propietario de la vivienda.
- Impuestos municipales: es necesario comprobar si el anterior propietario abonó los tributos municipales como, por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Empresas de suministros: cerciorarse de que no existan deudas por facturas de suministros del anterior titular.
¿Cómo cancelar cargas registrales?
Si has adquirido una vivienda que cuenta con carga del registro, debes seguir una serie de pasos para cancelarla correctamente y evitar posibles problemas futuros.
Solicitar el Certificado de deuda cero
El primer paso es acudir a tu banco y solicitar un certificado de deuda cero, es decir, un documento donde quede reflejado que no tienes deudas con respecto a dicha vivienda. Se trata de un documento gratuito.
Cancelar la escritura ante Notario
Una vez obtengas el certificado de deuda cero, deberás solicitar la escritura de cancelación ante notario. Además, esta escritura también debe ser firmada por un apoderado del banco.
Informar a la Agencia Tributaria
El siguiente paso es informar a la Agencia Tributaria sobre tu situación de pagos. Así, por ejemplo, en caso de que la carga registral sea una hipoteca, deberás informar a la Agencia Tributaria de la cancelación de la misma.
Este proceso tampoco debe tener asociado ningún gasto y para realizarlo deberás cumplimentar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Recibir las escrituras de cancelación
Unos días después, recibirás una notificación por parte de la notaría anunciando que las escrituras de cancelación están listas.
Llevar la documentación al Registro de la Propiedad
En este paso, solo faltaría aportar toda la documentación al Registro de la Propiedad para que el piso quede liberado de cualquier carga. Pasados unos días, se pondrán en contacto para informar de que la documentación está lista. De todos modos, también puedes solicitar una nota simple del Registro para cerciorarte de que ya no existen cargas asociadas.
PREGUNTAS FRECUENTAS SOBRE LAS CARGAS DE VIVIENDA
¿Cómo saber si una casa tiene cargas antes de comprar?
Si vas a comprar una casa que no es de nueva construcción, lo primero que debes hacer es comprobar que está libre de deudas o cargas. De lo contrario, podría suponer un riesgo o problema en el futuro.
Para comprobar que un inmueble está libre de cargas, deberás solicitar una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En este documento podrás comprobar los posibles cargos pendientes que el inmueble pueda tener.
¿Se puede vender un piso con cargas?
Sí es posible vender un piso con cargas. De hecho, de ahí que sea tan importante comprobar que no las tiene cuando somos los compradores. Para evitar problemas, lo más recomendable es comprobar la información, obligaciones económicas y situación del inmueble antes de realizar la compra.
