Derecho de tanteo y retracto

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Seguro que en alguna ocasión has oído eso de “ejercer el derecho de tanteo y retracto”, ¿verdad?. Estos dos conceptos, que tan iguales y abstractos pueden parecer, cobran vital importancia tanto si tienes una vivienda alquilada como si eres inquilino de ella.

Aunque son dos conceptos sencillos, sus similitudes y diferencias pueden crear cierta confusión. Por eso, desde Arquitasa te contamos a continuación qué es exactamente el derecho de tanteo y retracto y cuándo deben ser ejercidos en cada caso. 

Definición y concepto de derecho de tanteo y retracto

Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto permiten que el inquilino de una vivienda alquilada pueda obtener dicho bien de manera preferente (con preferencia frente a otras personas también interesadas en su adquisición). Precisamente por ello, ambos derechos son conocidos como derechos de adquisición preferente. 

A grandes rasgos, podríamos decir que el derecho de tanteo es la facultad proporcionada a una persona para adquirir un inmueble de manera preferente y antes de que se produzca la venta de la vivienda. Por el contrario, el derecho de retracto es la facultad otorgada a una persona para adquirir un bien que previamente ha sido enajenado a otra persona. 

El derecho de tanteo

Como ya adelantamos, el derecho de tanteo puede ser definido como la habilidad o facultad de una persona a la hora de conseguir la vivienda (en la que vive de alquiler) frente a un tercero, ofreciendo la misma cantidad de dinero y respetando las mismas condiciones. 

Así, por ejemplo, cuando se trata de una casa de alquiler, el propietario debe avisar con antelación al inquilino, ya que cuenta con prioridad para adquirir dicho inmueble (con las mismas condiciones que otra persona interesada). Por su parte, el inquilino cuenta con un máximo de 30 días naturales (desde que el propietario se lo comunica) para poder ejercer su derecho de compra.

El derecho de retracto

Por otro lado, el derecho de retracto permite al inquilino conseguir la vivienda con las mismas condiciones que un tercero y debe ser ejercido una vez la venta de la vivienda se ha realizado. 

Sin embargo, para poder ejercer el derecho de retracto es necesario cumplir una serie de condiciones:

• El propietario no ha tenido que informar al inquilino de la venta del inmueble. 
• El precio de venta de la vivienda a terceros debe ser mayor al ofrecido al inquilino. 

Solo si se cumplen ambos requisitos es posible ejercer el derecho de retracto. Al igual que el derecho de tanteo, el derecho de retracto cuenta con una caducidad de 30 días desde que el inquilino es informado. 

El derecho de retracto queda regulado en el artículo 1521 del Código Civil, donde se apunta que el retracto legal es el “derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago ”.

¿Qué diferencia hay entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto?

Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto otorgan facultad de preferencia a la hora de adquirir un bien frente a los demás. Además, tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto quedan regulados en el Art. 1521 del Código Civil.

Sin embargo, la principal diferencia entre ambos conceptos es que el derecho de tanteo debe ser ejercido antes de que se produzca la venta, es decir, en la fase previa a la adquisición. Sin embargo, el derecho de retracto es llevado a cabo en la fase postadquisitiva, es decir, cuando la compra del bien ya se ha realizado. 

Aspecto	Derecho de Tanteo	Derecho de Retracto
Definición	Facultad de una persona para adquirir la vivienda en la que vive de alquiler frente a un tercero, ofreciendo la misma cantidad y condiciones.	Permite al inquilino adquirir la vivienda con las mismas condiciones que un tercero, después de realizada la venta.
Momento de ejercicio	Antes de la venta del inmueble a un tercero.	Después de que la venta del inmueble ya se ha realizado.
Notificación al inquilino	El propietario debe avisar al inquilino con antelación sobre la intención de vender el inmueble.	El propietario no está obligado a informar al inquilino de la venta.
Plazo para ejercer	30 días naturales desde que el propietario comunica la intención de vender.	30 días naturales desde que el inquilino es informado de la venta.
Condiciones para ejercer	El inquilino debe igualar la oferta realizada por el tercero.	El precio de venta a terceros debe ser mayor al ofrecido al inquilino, y no se le informó previamente de la venta.
Prioridad de compra	Sí, el inquilino tiene prioridad de compra frente a terceros.	No, el derecho se ejerce después de la venta a un tercero, cumpliendo ciertas condiciones.
Requisitos adicionales	Ninguno adicional.	Venta debe ser superior al precio ofrecido al inquilino y falta de notificación previa al inquilino.

¿Cuándo se puede aplicar el derecho de tanteo y retracto de una vivienda?

Ambos derechos, tanto el de tanteo como el de retracto, están estrechamente relacionados con la facultad y legitimidad de los inquilinos cuando la vivienda alquilada es puesta en venta por el propietario. Sin embargo, existen diferencias entre ambos derechos, sobre todo en lo que respecta a cuándo debe ser usado uno y otro. 

El derecho de retracto, conocido también como “derecho de subrogación” queda recogido en el Código Civil y puede llevarse a cabo en dos principales momentos o casos:

• Cuando el precio de venta del inmueble es menor que el que se había ofrecido previamente al inquilino por si estuviera interesado en su adquisición. 
• Cuando el propietario ha omitido datos o información sobre la venta del inmueble o ni siquiera hubiera avisado de su venta al inquilino.

Del mismo modo que sucede con el derecho de tanteo, el de retracto cuenta con un máximo de 30 días naturales hasta su vencimiento. Por otro lado, el derecho de tanteo puede ser aplicado cuando el propietario del inmueble comunica su intención de venta al inquilino antes de comenzar el proceso de compraventa.

¿Cómo funciona el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo debe ser ejercido en un plazo máximo de 30 días desde que el propietario de la vivienda le comunica al inquilino la intención de venta. En el derecho de retracto, además de contar con ese plazo máximo, tanto el inquilino como el propietario deben cumplir con una serie de condiciones y requisitos:

• El propietario no ha informado al inquilino de la venta del inmueble. 
• El precio de venta es menor que el ofrecido al inquilino. 

En el caso de las fincas rústicas, el derecho de retracto y de tanteo es aplicado de manera similar para los arrendatarios y los linderos. 

¿Quiénes tienen derecho de tanteo y retracto?

En el caso de que el propietario quiera poner a la venta el inmueble arrendado, son los inquilinos las personas que pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. 

Este derecho proporciona al inquilino la facultad de poder adquirir dicha vivienda antes que terceras personas o posibles compradores, con las mismas condiciones y precios. 

Excepciones al derecho de tanteo y retracto

En determinadas ocasiones el derecho de tanteo y retracto no es posible aplicarlo. Es lo que sucede, por ejemplo, cuando la casa es vendida junto a otros pisos del edificio. Si el propietario posee más de un inmueble y decide ponerlos a la venta a la vez y a un mismo comprador, el inquilino no podrá ejercer su derecho de tanteo y retracto.

Otro de los casos más comunes por los que el derecho de retracto y tanteo no son llevados a cabo es, sencillamente, cuando el inquilino no está interesado en la compra del inmueble. Sin embargo, aún en tal caso, lo idóneo es que dicha cláusula quede recogida en el propio contrato de alquiler. 

Ventajas e inconvenientes del derecho de tanteo y retracto

Ventajas	Inconvenientes
Ventajas Derecho de tanteo:	Inconvenientes derecho de tanteo:
1. Permite al titular del derecho la posibilidad de adquirir un bien en igualdad de condiciones que un tercero.	1. El ejercicio del derecho de tanteo puede retrasar la operación de venta y causar perjuicios al vendedor.
2. Evita la entrada de terceros en una comunidad o en un edificio, por ejemplo, lo que puede ser beneficioso para mantener la unidad de un grupo o para preservar el patrimonio histórico-artístico.	2. El derecho de tanteo puede ser objeto de abuso o utilizarse con fines especulativos.
3. Contribuye a preservar la propiedad de un bien en manos de una persona o entidad determinada.	3. El titular del derecho de tanteo puede no estar en condiciones de adquirir el bien, lo que puede impedir que se lleve a cabo la venta.
Ventajas Derecho de retracto:	Inconvenientes derecho de retracto:
1. Permite al titular del derecho recuperar la propiedad de un bien que había vendido previamente.	1. El ejercicio del derecho de retracto puede retrasar la operación de venta y causar perjuicios al comprador.
2. Proporciona una mayor seguridad jurídica al comprador, al reducir el riesgo de que un tercero pueda ejercer el derecho de retracto.	2. El derecho de retracto puede ser objeto de abuso o utilizarse con fines especulativos.
3. Protege los derechos del titular del derecho de retracto, permitiéndole recuperar la propiedad del bien en caso de incumplimiento por parte del comprador.	3. El ejercicio del derecho de retracto puede afectar negativamente a la confianza de los compradores en el mercado inmobiliario.

Ejemplos de aplicación del derecho de tanteo y retracto

Puede que el derecho de tanteo y retracto sea más fácil de comprender con ejemplos prácticos y habituales. De hecho, es común que el derecho de tanteo sea ejercido cuando el propietario informa al inquilino sobre la intención de venta de la vivienda arrendada. Es en ese momento cuando el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo para tener preferencia a la hora de adquirir el inmueble en venta. 

Por ello, para que el inquilino pueda ejercer sus derechos, es necesario que el propietario se lo comunique cuando haya tomado la decisión de vender. El inquilino contará, desde que se le comunique, con un plazo máximo de 30 días para poder ejercer su derecho de compra. 

En caso de que el propietario no avise al inquilino de su intención de venta, éste puede ejercer su derecho de retracto en un plazo máximo de 30 días naturales. En tal caso, la operación podría quedar anulada para que el inquilino pueda hacer uso de su preferencia para adquirirla. 

¿Cuándo se pueden utilizar el derecho de tanteo y retracto? ¿Cuándo no?

Como explicamos con anterioridad, el derecho de tanteo y el derecho de retracto guardan grandes similitudes. Sin embargo, el momento en el que pueden ser utilizados y aplicados marca la diferencia entre estos conceptos. Por lo general, podríamos resumir diciendo que el derecho de tanteo  puede ser utilizado antes del momento de la venta de la vivienda. En cambio, el derecho de retracto puede ser utilizado una vez que la vivienda ya se ha puesto a la venta.

Aunque ambos derechos son beneficios innegables de los inquilinos, hay momentos y circunstancias en las que su aplicación no es viable. Por ejemplo, cuando el piso es vendido junto a otras viviendas que pertenecen al mismo inmueble. 

Cláusula de renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto

Descargar Cláusula de renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto

Preguntas frecuentes sobre el derecho de tanteo y retracto

¿Qué ocurre si el vendedor no cumple con su obligación de notificar al titular del derecho de tanteo y retracto?

Es necesario que el propietario de la vivienda le notifique con antelación al inquilino su intención de poner en venta el inmueble. De este modo, el inquilino cuenta con 30 días para poder hacer uso de su ventaja preferencial frente a terceros a al hora de adquirir el inmueble. 

En tal caso, es necesario que el vendedor notifique su intención de vender y que la parte interesada rellene algunos datos como la identificación de la vivienda, las condiciones de transmisión, la fórmula jurídica de transmisión y el precio de venta. 

Dicha notificación es necesaria cuando la vivienda esté pendiente de renovación, cuente con un certificado equivalente o tenga una cédula de habitabilidad. En caso de que esta notificación no sea realizada, el derecho de retracto puede ejercerse para viviendas transmitidas sin comunicación previa, cuando no se han tenido en cuenta los requisitos legales o si la venta se realiza antes de que finalicen los 30 días naturales del derecho de retracto. 

¿Qué ocurre si varios titulares tienen derecho de tanteo y retracto sobre un mismo bien?

Caducidad del derecho de tanteo y retracto 

La aplicación del derecho de tanteo y retracto cuenta con un tiempo de caducidad, es decir, un tiempo máximo para que el inquilino pueda ejercer su facultad de preferencia en la compra del inmueble. 

En lo que respecta al derecho de tanteo, se cuenta con 30 días naturales para hacer uso de tal derecho (desde que el propietario comunica la intención de venta de la propiedad). El derecho de retracto, desde que el inquilino es notificado, cuenta también con 30 días naturales para poder ser ejercido.

¿Qué plazos se debe hacer el derecho de tanteo y retracto?

El plazo para ejercer el derecho de tanteo y retracto puede variar dependiendo del caso concreto y de la legislación aplicable en cada situación. En general, el plazo para ejercer el derecho de tanteo y retracto suele ser de 30 días naturales, contados a partir del momento en que se notifica al titular del derecho la intención de vender el bien.

No obstante, es importante tener en cuenta que en algunos casos puede haber plazos diferentes para ejercer el derecho de tanteo y retracto, como por ejemplo en el caso de contratos de arrendamiento de vivienda, en los que el plazo puede ser de hasta 60 días naturales. Por ello, es importante consultar la legislación aplicable en cada caso concreto para determinar el plazo correspondiente para ejercer el derecho de tanteo y retracto.

¿El derecho de tanteo y retracto se aplica sólo a bienes inmuebles o también a otros tipos de bienes?

El derecho de tanteo y retracto no sólo se aplica a inmuebles, también puede aplicarse a otros tipos de bienes. Por ejemplo, en el ámbito del arrendamiento, el arrendatario puede tener derecho de tanteo y retracto en caso de que el arrendador decida vender el bien arrendado.

Asimismo, el derecho de tanteo y retracto puede aplicarse en el ámbito de la propiedad intelectual, como por ejemplo, en el caso de la venta de derechos de autor sobre una obra, en cuyo caso los coautores o los titulares de derechos conexos pueden tener derecho de tanteo y retracto.

En definitiva, el derecho de tanteo y retracto puede ser aplicable a diferentes tipos de bienes, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la ley en cada caso concreto.

Conclusiones sobre el derecho de tanteo y retracto:

Podemos concluir diciendo que, en situaciones de venta de un inmueble alquilado, a menos que en el contrato de arrendamiento quede reflejado lo contrario, el inquilino cuenta con derecho preferente frente a otros compradores gracias al derecho de tanteo y retracto. 

Cuando el arrendador no ha notificado su intención de venta o lo ha hecho fuera de plazo, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto en caso de estar interesado en comprar la vivienda. 

Enlaces de interés:

• LEY 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión  administrativa  y  financiera  y  de  organización de la Generalitat.
• Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
• Guía informativa del Decreto-ley para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
• DECRETO LEY 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.

Referencias bibliográficas:

• García Pérez, J. (2015). El derecho de tanteo y retracto: estudio general. Editorial Dykinson.
• Pérez, E. M. (2018). El derecho de tanteo y retracto en la compraventa. Editorial Universitaria Ramón Areces.
• Lloveras, M. G. (2012). El derecho de tanteo y retracto en el ámbito urbanístico. Bosch.