ESCRITURA DE LA PROPIEDAD

Contar con la escritura de la propiedad puede ser la mejor garantía a la hora de proteger jurídicamente nuestro inmueble. Sin embargo, si queremos contar con seguridad jurídica plena, este documento en el que figura la titularidad del propietario debe ser certificado por un notario y posteriormente presentado en el Registro de la Propiedad.

Continúa leyendo para conocer más sobre la escritura de la propiedad, los diferentes tipos que existen, cómo se solicita y otras particularidades a tener en cuenta. 

¿QUÉ ES LA ESCRITURA DE LA PROPIEDAD?

Por definición, la escritura de la propiedad es un documento certificado y firmado por un notario el cual representa el título de propiedad de un bien inmueble y debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

Tipos de escritura de propiedad

Dependiendo del inmueble y de la situación de sus dueños, existen diferentes tipos de escrituras de propiedad que deben ser utilizadas según las necesidades de cada proceso de compraventa.

1. Escritura propiedad vivienda
2. Escritura propiedad horizontal
3. Escritura de renuncia de propiedad
4. Escritura de propiedad indivisa
5. Escritura nuda propiedad
6. Escritura cancelación hipoteca 

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Escritura propiedad vivienda

Cuando hablamos de la escritura de una vivienda, nos estamos refiriendo a un documento con validez jurídica que asegura la titularidad de una casa, local, terreno, apartamento, edificio, etc. La escritura de propiedad debe ser firmada por todas las partes implicadas en el proceso, incluido el notario y el fedatario público. 
Normalmente dicha escritura se obtiene cuando el proceso de compraventa ha finalizado y el precontrato ya ha sido firmado. Además, debe realizarse ante notario ya que será la persona encargada de certificar la titularidad del inmueble o de certificar la transmisión de dicha vivienda a un nuevo dueño.

Escritura propiedad horizontal

La escritura de propiedad horizontal, más conocida como escritura de división horizontal, es un documento a través del cual se pueden establecer y definir los diferentes elementos individuales y comunes que conforman una finca. Así, por ejemplo, es posible establecer y diferenciar las viviendas que constituyen un régimen de copropiedad, obtener información sobre cada una de ellas y recoger datos imprescindibles como el titular registral o las cargas económicas (en caso de que las hubiera).

La escritura de división horizontal es fundamental a la hora de comprar, vender o alquilar y se puede establecer sobre edificios finalizados, construcciones en proceso o simplemente en propuestas de proyectos.

Escritura de renuncia de propiedad

La escritura de renuncia de propiedad es una herramienta legal con la que poder transferir el interés, derecho y reclamo de una persona sobre una propiedad. De esta forma, la persona que renuncia al inmueble, el otorgante, permite que el derecho de propiedad sea transferido de una manera rápida y económica a otra persona, el concesionario o receptor. 

Sin embargo, al contrario de lo que sucede con otros tipos de escrituras, la de renuncia de propiedad no cuenta con ningún tipo de título ni contrato y, por ello, no ofrece garantía alguna a la persona receptora de la propiedad. 

Escritura de propiedad indivisa

Una propiedad indivisa es un bien cuya titularidad es compartida por varios propietarios y, por lo tanto, cada uno de ellos posee solo una parte proporcional del total de la propiedad. En determinados casos, como sucede con algunos inmuebles, una indivisa puede hacer perder valor al bien en su conjunto. Esta situación es bastante frecuente en herencias. 

Así, por ejemplo, la escritura de propiedad indivisa puede darse en un piso que cuenta con varios dueños que han heredado el inmueble tras el fallecimiento del propietario. En este caso, si uno de ellos quiere comprar el bien o vender su parte, existirían varias formas para hacerlo:

1. Llegar a un consenso con el resto de herederos y decidir si vender el inmueble a un tercero o dividirlo en las partes correspondientes según el número de herederos.
2. Si no hay consenso, el inmueble a heredar se deberá dividir por la vía judicial. En tal situación, es posible vender solo un porcentaje a un tercero interesado en adquirir dicha parte del indiviso.

El precio del indiviso varía dependiendo del porcentaje vendido y del número de propietarios. Además, estas ventas y divisiones deben realizarse bajo un proceso notarial.

Escritura nuda propiedad

La nuda propiedad ofrece la posibilidad de ser propietario de un bien pero sin poder hacer uso de ello desde el momento de su compra. Así, la escritura de nuda propiedad es un documento en el que figura tanto el propietario del inmueble como la persona que puede utilizarla en su usufructo.

El uso de la nuda propiedad es cada vez más común, por ejemplo, en propietarios de avanzada edad que no cuentan con herederos o que necesitan una ayuda económica adicional. Gracias a la nuda propiedad pueden reservarse el usufructo aunque la vivienda ya haya sido vendida a otro propietario. De esta manera, es posible disfrutar de su vivienda mientras reciben una compensación económica por su venta.

Escritura cancelación hipoteca 

A pesar de que la cancelación de la hipoteca no es un trámite obligatorio, te evitará problemas si en un futuro quieres vender la casa o pedir un nuevo préstamo. 

Si ya has finalizado el pago de tu hipoteca, te recomendamos cancelar el préstamo hipotecario, es decir, proceder al levantamiento de la misma para que quede constancia de ello en la escritura de cancelación de hipoteca.

Tipos de Escritura	Descripción	Características Clave
Escritura Propiedad Vivienda	Documento con validez jurídica que asegura la titularidad de una propiedad. Firmada por las partes implicadas, notario y fedatario público.	Se obtiene tras finalizar la compraventa. Certifica la titularidad del inmueble.
Escritura Propiedad Horizontal	Documento que establece y define los diferentes elementos individuales y comunes de una finca en régimen de copropiedad.	Define viviendas, titular registral y cargas económicas. Fundamental para comprar, vender o alquilar.
Escritura Renuncia de Propiedad	Herramienta legal para transferir el interés, derecho y reclamo sobre una propiedad sin garantía.	Transferencia rápida y económica de la propiedad. No ofrece garantía al receptor.
Escritura Propiedad Indivisa	Documento que refleja la titularidad compartida de una propiedad por varios propietarios.	Propiedad compartida proporcionalmente. Frecuente en herencias. Puede ser dividida consensualmente o judicialmente.
Escritura Nuda Propiedad	Documento en el que se registra la propiedad sin el derecho de uso, que queda en manos del usufructuario.	Propietario y usufructuario diferentes. Común en propietarios de avanzada edad que venden la nuda propiedad para recibir compensación.
Escritura Cancelación Hipoteca	Documento que refleja la cancelación de una hipoteca tras finalizar su pago.	No obligatorio, pero recomendable para evitar problemas futuros al vender la casa o pedir un nuevo préstamo.

 ¿QUÉ DATOS APARECEN EN LA ESCRITURA DE LA PROPIEDAD?

¿Cómo conseguir escritura de propiedad?

Si quieres conseguir la escritura de propiedad de tu vivienda, debes saber que la escritura original solo está en manos del notario que estuvo implicado en su elaboración. Al tratarse de un documento auténtico que se firma mediante vía notarial, es almacenado y guardado con la misma rigurosidad para evitar cualquier posible manipulación. Lo que sí es posible solicitar (y guardar donde desees) es una copia autorizada de la escritura de propiedad, pero recuerda que nunca será la original.

Por lo tanto, deberás acudir a tu notaría y pedir una copia de la escritura de propiedad de tu local, piso, casa, parcela…

¿Cómo conseguir una copia escritura propiedad?

Si no encuentras la copia de la escritura de propiedad o la has perdido, ¡que no cunda el pánico! Para obtener la escritura de propiedad de tu inmueble tan solo tendrás que ir a tu notario, solicitar una copia de la misma e indicar la fecha de la firma y el número de protocolo para facilitar su búsqueda. Si no recuerda la fecha de la compraventa, deberás acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple donde aparece dicha información. 

Una vez tengas una copia de la escritura de propiedad, ya podrás realizar cualquier trámite de compraventa sin ningún problema. Ten en cuenta que una copia de la escritura de la propiedad es una reproducción exacta del contenido original firmado. Por ello, tanto la matriz como las diferentes copias expedidas son consideradas escrituras públicas con las formalidades de derecho correspondientes.

Tipos de copia de la escritura

En la actualidad, según la normativa española, existen dos tipos de copia de escritura de la propiedad.

¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?

Para conocer cuánto se paga para escriturar una propiedad, primero es necesario tener en cuenta otros aspectos o gastos implicados. En primer lugar, es necesario saber el gasto por los honorarios del notario ya que será el profesional encargado de revisar y validar la documentación.

Además, es necesario inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que ésta sea pública y legal. Este trámite conlleva también un gasto. Por último, para saber por cuánto sale escriturar una propiedad, es necesario tener en cuenta los impuestos que variarán dependiendo de si se trata de un inmueble nuevo o de segunda mano. 

Por lo tanto, para saber cuánto cuesta escriturar una propiedad, es necesario conocer el precio aproximado de cada uno de estos gastos. Como referencia, dichos precios pueden ser:

• Gastos de notaría: entre 500€ y 1.200€ dependiendo del profesional, la extensión de la escritura y el número de copias. 

• Registro de la Propiedad: las tarifas para registrar una vivienda pueden variar con el paso del tiempo. En la actualidad están definidas según el valor del inmueble:

Valor de inmueble	Tarifa
6.010,12 €	24,04€
6.010,13 € y 30.050 €	+ 1,75€ adicional por cada 1000 más
30.050,62 € y 60.101,21 €	+ 1,25 € adicional por cada 1000 más
60.101,22 € y 150.253,03 €	+ 0,75 € adicional por cada 1000 más
150.253,04 € y 601.012,10 €	+ 0,30 € adicional por cada 1000 más
601.012,10 €	+ 0,20€ adicional por cada 1000 más

• Si no supera los 6.010,12 €: la tarifa es de 24,04€
• Si está entre los 6.010,13 y 30.050, 61 €: 1,75€ adicionales por cada 1.000 más de coste
• Si está entre los 30.050,62 y 60.101,21 €: 1,25 € adicionales por cada 1.000
• Si está entre los 60.101,22 y 150.253,03 €: 0,75 € adicionales por cada 1.000
• Si está entre los 150.253,04 y 601.012,10 €: 0,30 € adicionales para cada 1.000
• Si supera los 601.012,10€: 0,20€ adicionales por cada 1.000

• Impuestos: si se trata de una vivienda nueva, es necesario contar con un 10% de IVA y, dependiendo de la comunidad autónoma, entre un 0,5 y un 1,5% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si se trata de un inmueble de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales va desde el 6% al 10% según cada comunidad autónoma. 

Para que puedas hacerte una idea orientativa de por cuánto se escritura una propiedad, ten en cuenta que su precio suele estar entre un 6% y un 14% del precio del inmueble.

¿Dónde conseguir escritura de propiedad?

Si quieres saber dónde se escritura una propiedad o dónde pedir una copia de dicha escritura de propiedad, la respuesta es sencilla: en una notaría. Sin embargo, deberás tener en cuenta algunas consideraciones ya que se trata de un proceso que ha de cumplirse en diferentes fases o etapas:

1. Concreta una cita con un notario para que solicite una nota simple al Registro de la Propiedad. Este documento te permitirá quedar mucho más protegido como comprador. 
2. Una vez el contrato de compraventa sea firmado, deberás proporcionárselo al mismo notario con las firmas del vendedor y del comprador.
3. En caso de que seas el comprador, podrás solicitarle al notario que retenga y pague los impuestos relacionados con dicha compraventa. 
4. Por último, desde la notaría se expide una copia certificada de dicha escritura. Si el comprador así lo demanda, el notario también puede tramitar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del nuevo propietario ante las autoridades pertinentes.

¿Se puede vender una propiedad sin escritura?

A pesar de que no es lo más aconsejable y conveniente, desde el punto legal y fiscal sí que se puede vender una propiedad sin escritura. Al no tratarse de un delito ni de un trámite ilegal, es una situación que se repite con relativa frecuencia. 

Sin embargo, hoy en día no es nada aconsejable ya que al registrar un inmueble estarás obteniendo la máxima protección y ventajas que el sistema ofrece. De hecho, comprar una propiedad sin escriturar no proporciona ninguna garantía ni seguridad y es muy probable que, en caso de controversia, sea finalmente necesario acudir a los tribunales para esclarecer la propiedad del bien. Esta situación también puede condicionar a la hora de tasar el terreno.

Por ello, aunque sí es posible comprar y vender un inmueble sin escriturar, no es nada aconsejable. Si quieres saber cómo registrar una propiedad sin escrituras, deberás tener en cuenta que al no tener validez legalmente, no puede ser inscrita directamente en el Registro de la Propiedad. 

En primer lugar es necesario realizar las escrituras de dicha propiedad ante notario. Una vez la escritura de la propiedad de la vivienda esté aprobada por vía notarial, sí podrás efectuar su inmatriculación en el Registro de la Propiedad. 

¿Cuándo se vende una propiedad quien paga la escritura?

Por lo general, los gastos relativos a las escrituras de una propiedad corresponden al vendedor. Sin embargo, las copias posteriores (incluida la primera copia) correrán a cargo del comprador si no se ha pactado previamente lo contrario. 

Del mismo modo, los gastos correspondientes a la firma del notario también serán pagados por el vendedor, cuyos honorarios varían dependiendo de diferentes circunstancias. 

Escritura de un terreno

La escritura de un terreno es un documento legal que certifica la propiedad de un terreno a favor de una persona o entidad. Es un título de propiedad que brinda seguridad jurídica y que es necesario para realizar cualquier tipo de transacción sobre el terreno, como su venta, transferencia o hipoteca.

En la escritura de un terreno se incluyen diversos elementos importantes, como la descripción detallada del terreno, sus dimensiones, linderos y ubicación geográfica. También se especifica quién es el propietario actual y cualquier limitación o gravamen que pueda existir sobre la propiedad, como servidumbres o hipotecas.

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA ESCRITURA DE PROPIEDAD 

Requisitos para escriturar una propiedad

A la hora de escriturar una propiedad, es necesario cumplir con una serie de requisitos y seguir determinados pasos:

• Concertar una cita con un notario para solicitar una nota simple con la que poder verificar que la propiedad no está sujeta a ninguna carga. Si la documentación es correcta, se redacta la escritura pública. 
• Proporcionar el contrato de compraventa al notario con las firmas de todas las partes implicadas en dicha transacción.
• Pagar la retención correspondiente a los impuestos de compraventa.
• El notario emite una copia certificada de dicha escritura. 
• Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad para hacer efectiva la titularidad del inmueble ante las autoridades competentes.
• Por último, deberás abonar los costes originados por el registro de la escritura y los correspondientes a los honorarios del notario.

¿Qué partes tiene una escritura de propiedad?

Una escritura de propiedad consta de varias partes importantes que deben incluirse para que sea válida y completa. Estas partes incluyen:

• Encabezado: El encabezado de la escritura de propiedad debe incluir información básica como el nombre del documento, la fecha de la transacción y los nombres completos de las partes involucradas.
• Declaraciones preliminares: Estas declaraciones establecen el propósito de la escritura y brindan una breve descripción del inmueble que se transfiere.
• Cláusulas de la escritura: Estas cláusulas incluyen los términos y condiciones específicos de la venta, como el precio de compra, los plazos de pago y las responsabilidades de cada una de las partes.
• Descripción del inmueble: En esta sección se incluye una descripción detallada del inmueble, que puede incluir la ubicación, las dimensiones y las características físicas.
• Clausulas de garantía: Estas cláusulas garantizan que el vendedor tiene el derecho legal para transferir la propiedad y que el inmueble está libre de cualquier gravamen o deudas.
• Firmas y testigos: La escritura de propiedad debe ser firmada por todas las partes involucradas, incluyendo el vendedor, el comprador y los testigos. Las firmas deben ser autenticadas por un notario público.
• Registro: Una vez que la escritura de propiedad ha sido firmada, debe ser registrada en la oficina de registro de tierras correspondiente para que la transferencia de propiedad sea legalmente válida.

Tipos de escrituras notariales

Las escrituras notariales son documentos públicos otorgados ante notario que tienen validez legal y son utilizados para certificar actos y contratos jurídicos. A continuación se presenta un resumen de los principales tipos de escrituras notariales, sus características y usos más comunes:

Tipo de Escritura Notarial	Descripción	Características Clave
Escritura de Compraventa	Documento que formaliza la transferencia de propiedad de un bien inmueble entre comprador y vendedor.	Incluye precio de venta, datos de las partes, descripción del inmueble, y es firmada ante notario.
Escritura de Hipoteca	Documento que formaliza el préstamo de una entidad financiera garantizado por un bien inmueble.	Establece las condiciones del préstamo, los intereses, plazos de amortización y garantías.
Escritura de Donación	Documento que certifica la entrega gratuita de un bien por parte del donante a favor del donatario.	Incluye los datos del donante y donatario, descripción del bien donado, y condiciones de la donación.
Escritura de Testamento	Documento en el cual una persona dispone de sus bienes y derechos para después de su fallecimiento.	Incluye la voluntad del testador respecto a la distribución de sus bienes.
Escritura de Constitución de Sociedad	Documento que formaliza la creación de una entidad jurídica, como una empresa o asociación.	Detalla los estatutos de la sociedad, capital social, órganos de administración, y es firmada por los socios fundadores.
Escritura de Poder	Documento mediante el cual una persona (otorgante) autoriza a otra (apoderado) a actuar en su nombre.	Especifica las facultades otorgadas al apoderado y las condiciones del poder.
Escritura de Declaración de Herederos	Documento que determina quiénes son los herederos de una persona fallecida cuando no hay testamento.	Identifica a los herederos y la parte de la herencia que les corresponde, y es realizada ante notario.
Escritura de Capitulaciones Matrimoniales	Documento en el que se pacta el régimen económico matrimonial.	Define las condiciones económicas del matrimonio, como separación de bienes o régimen de gananciales.
Escritura de Cancelación de Hipoteca	Documento que certifica la cancelación de una hipoteca después de haberla pagado en su totalidad.	Facilita la liberación del inmueble de la carga hipotecaria, quedando registrada la cancelación en el registro de la propiedad.
Escritura de Permuta	Documento que formaliza el intercambio de bienes entre dos partes.	Incluye descripción y valoración de los bienes permutados, y las condiciones del intercambio.
Escritura de Rectificación	Documento que corrige errores o inexactitudes en una escritura pública anterior.	Detalla las correcciones necesarias y debe ser realizada ante notario.

 ¿Qué significa nuda propiedad en una escritura?

La escritura de nuda propiedad recoge la propiedad de un bien y la persona que puede hacer uso de ello en usufructo. En la nuda propiedad, por lo tanto, la titularidad de un bien no garantiza el disfrute del mismo ya que dicho propietario no dispone de su usufructo. 

Hay que tener en cuenta que, en el caso de la nuda propiedad en una escritura, el dominio de un bien y su usufructo son derechos diferentes y, por ello, pueden darse diferentes situaciones de uso y titularidad. 

¿Cuándo se firma la escritura de una propiedad?

Normalmente la firma de una escritura de propiedad se realiza cuando todos los pagos han sido realizados. Es entonces cuando se elabora el testimonio de la escritura por vía notarial y se procede a inscribir dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad. 

Ten en cuenta que, en el caso de una vivienda, suelen ser dos escrituras las que realizarás por el mismo inmueble: una al adquirir la vivienda (escritura de propiedad de la vivienda) y otra al finalizar el pago de la hipoteca (escritura de cancelación de la hipoteca).

Plazo inscripción escritura registro propiedad

Si quieres inscribir tu nueva propiedad en el registro, no te preocupes por los plazos porque no existe un tiempo determinado para realizar dicho trámite. Sin embargo, lo más aconsejable es realizar dicho trámite en cuanto las escrituras estén constituidas. Además, si lo deseas, el mismo notario que firma las escrituras podrá presentarlas también ante el Registro Público de la Propiedad. 

Una vez presentadas, el Registro de la Propiedad cuenta con un plazo de 15 días hábiles para realizar dicha inscripción.

¿Se puede modificar una escritura de propiedad?

Modificar las escrituras de una propiedad es posible. Sin embargo, es necesaria la intervención de varios actores para poder realizar este trámite: 

1. Tener identificados quiénes son los propietarios de la propiedad. 
2. Acudir al notario para que realice las modificaciones oportunas. 
3. Volver a inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad con previo abono de los tributos correspondientes.
4. Realizar los pagos correspondientes a los impuestos asociados a dicha acción. 

¿Es obligatorio registrar una escritura de propiedad?

Registrar la escritura de propiedad en el Registro Público de la Propiedad no es un trámite obligatorio. Sin embargo, sí es muy recomendable para obtener una seguridad jurídica plena y evitar problemas a la hora de vender la propiedad, solicitar un préstamo o realizar algún otro trámite relacionado con el bien.

¿Cuántas hojas tiene una escritura de una casa?

La cantidad de hojas en una escritura de una casa puede variar dependiendo de varios factores. En general, una escritura de propiedad suele estar compuesta por varias secciones y documentos adjuntos que detallan la información relevante sobre la propiedad.

En primer lugar, la escritura puede incluir una portada o carátula que identifica el documento y muestra los nombres de las partes involucradas, la ubicación de la propiedad y otros detalles importantes.

A continuación, se pueden encontrar las cláusulas y estipulaciones legales que establecen los derechos y responsabilidades de las partes involucradas en la transacción de la propiedad.

Estas cláusulas pueden abarcar temas como la descripción de la propiedad, los límites de la misma, las restricciones y servidumbres, y las obligaciones financieras de las partes.

Además, la escritura puede incluir documentos adjuntos como planos de la propiedad, certificados de gravámenes o hipotecas.

Tiene validez una escritura sin registrar

Una escritura de propiedad es un documento legal que establece la transferencia de derechos de propiedad de un bien inmueble. Una pregunta común que surge es si una escritura sin registrar tiene validez. La respuesta es que una escritura sin registrar puede tener validez entre las partes involucradas, pero no tiene efecto legal frente a terceros, como los bancos o el gobierno.

La validez de una escritura de propiedad se basa en la ley de cada país o jurisdicción. En muchos lugares, la escritura debe ser registrada en el registro de la propiedad para que sea legalmente vinculante y tenga efecto frente a terceros.

• Una escritura no registrada puede ser susceptible a disputas y litigios, ya que no cuenta con respaldo legal.
• El registro de la propiedad permite establecer quién es el propietario legal de un bien y proporciona información sobre cargas o gravámenes existentes.
• La falta de registro puede dificultar la venta o transferencia de la propiedad, ya que los compradores y las instituciones financieras pueden requerir la escritura registrada para realizar transacciones.
• Registrar una escritura de propiedad brinda seguridad y protección a los propietarios, ya que se establece un registro público que respalda los derechos sobre el bien inmueble.

Bibliografía utilizada