El valor de una farmacia va más allá de la mera licencia, abarca una serie de factores que influyen en su tasación. En este artículo, exploramos los elementos clave que determinan cuanto vale de una farmacia, desde aspectos internos como la ubicación y el rendimiento financiero, hasta factores externos como la regulación y la competencia en el mercado.
En Arquitasa Sociedad de Tasación te acompañamos en todo el proceso, desde los primeros pasos hasta el momento en el que se obtiene la valoración de farmacia y se recibe el informe de tasación.
Indice de contenidos
Factores Internos en la Valoración de Farmacias
A la hora de calcular el valor de una farmacia, es necesario tener en cuenta una serie de factores clave que pueden hacer que su precio aumente o disminuya.
Ubicación y Accesibilidad
La ubicación física de una farmacia es esencial en un proceso de valoración. Aspectos como el acceso visual, la proximidad a vías principales, centros sanitarios y competidores, junto con las restricciones de zonificación, impactan significativamente en el precio de tasación final.
- Acceso visual: La facilidad con la que los potenciales clientes pueden ver el local desde la calle o dentro de un centro comercial.
- Proximidad a vías principales: Cercanía a carreteras, avenidas principales o calles con alto flujo de vehículos o peatones.
- Proximidad a centros sanitarios: Este punto puede favorecer a la hora de calcular el precio de valoración.
- Análisis de flujo peatonal: Considerar zonas con alto tráfico peatonal.
- Proximidad a competidores: Evaluar la cercanía con negocios similares
- Restricciones de zonificación: Verificar las regulaciones locales que puedan afectar la operación del negocio.
Por otro lado, la accesibilidad para los clientes, considerando transporte público y estacionamiento, también influye en la valoración.
- Disponibilidad de transporte público: Facilidad para llegar al local mediante diferentes medios de transporte.
- Estacionamiento: Disponibilidad y facilidad de estacionamiento para clientes.
- Análisis de flujo peatonal: Considerar zonas con alto tráfico peatonal del target demográfico deseado.
Rendimiento Financiero y cuentas anuales
- Facturación: El rendimiento financiero, reflejado en la facturación y rentabilidad, desempeña un papel crucial ya que, a mayor facturación, mejor será el futuro del negocio y su valor.
- Rentabilidad: el % de rentabilidad es muy importante ya que refleja la buena o mala gestión del negocio.
- Gestión de inventarios y rotación de productos: La gestión de inventarios y rotación de productos son aspectos críticos que pueden tener un impacto significativo en la salud financiera y operativa de un negocio.
- Abastecimiento a clientes especiales como residencias de ancianos: en cuanto al abastecimiento a clientes especiales, tener contratos con hospitales y residencias asegura un flujo de trabajo futuro que afecta en gran medida al valor.
- Tipos de ventas
- Ventas:
- Ventas de seguro: son sinónimo de seguridad y continuidad de las ventas, especialmente entre los clientes habituales que necesitan medicamentos de forma constante. Además, la receta electrónica facilita la dispensación en la farmacia de preferencia del paciente. Aunque esto puede generar una menor rentabilidad, la fidelización de clientes que requieren asesoramiento farmacéutico compensa este aspecto.
- Venta libre: ofrece una ventaja clave: su mayor rentabilidad al no estar sujeta a regulaciones en los márgenes. A pesar de la competencia de grandes superficies, las farmacias con alta facturación pueden obtener mejores márgenes a través de descuentos de proveedores. La capacidad y experiencia del equipo son fundamentales para impulsar la venta libre, requiriendo más esfuerzo en comparación con las farmacias centradas en medicamentos con receta.
- Cantidad de gastos fijos y arrendamiento del local: en caso de que exista, el alquiler supone un gran % de los gastos fijos ya que a más gastos fijos más difícil será obtener un buen rendimiento financiero.
- Porcentaje de recetas de activos en relación a pensionistas: La proporción de recetas de activos respecto a pensionistas es crucial en la valoración de farmacias. Este indicador refleja la diversidad y estabilidad de la clientela, impactando directamente en la valoración del establecimiento. Un equilibrio adecuado entre ambas categorías puede influir positivamente en la rentabilidad y, por ende, en el valor de la farmacia. Este aspecto es esencial en el análisis durante el proceso de tasación.
- Tasas tributarias, empresa o autónomo: Las diferencias en las tasas tributarias entre una empresa y un autónomo son elementos clave en la valoración de una farmacia. La elección entre ambas formas jurídicas impacta directamente en los porcentajes de impuestos, siendo crucial para evaluar la rentabilidad y, consecuentemente, determinar el valor final de la farmacia. Este aspecto debe ser cuidadosamente considerado durante el proceso de tasación para obtener una valoración precisa y completa.
Servicios Ofrecidos
La diversificación de servicios farmacéuticos pueden aumentar el valor de una farmacia y ser puntos relevantes en la tasación.
- Servicios farmacéuticos adicionales. La oferta de servicios farmacéuticos adicionales, como la administración de vacunas y consultas especializadas sobre medicamentos, puede ser un diferenciador clave en la valoración de una farmacia. Estos servicios no solo contribuyen a la diversificación de ingresos, sino que también fortalecen la relación con los clientes, impactando positivamente en la percepción y, por ende, en el valor del establecimiento.
- Venta online: La presencia online y la venta a través de comercio electrónico amplían significativamente el alcance de la farmacia, proporcionando acceso a un público más amplio y diversificando los canales de ventas, aspectos que pueden contribuir positivamente a su valoración.
- El horario de operación afecta la valoración: Los horarios de operación extensos no solo aumentan la disponibilidad para los clientes, sino que también generan más oportunidades de ventas, lo cual puede favorecer a una tasación más elevada.
- Número de guardias y frecuencia de las mismas: El número y la frecuencia de las guardias también influyen en la valoración, afectando positivamente al ofrecer más oportunidades de ventas y reflejar una mayor disponibilidad para los clientes.
El local
Consideraciones sobre la necesidad de reformas, tamaño y distribución del local, estado del bien inmueble y equipamiento técnico son aspectos internos que influyen en el valor.
Las reformas que mejoren la eficiencia operativa, la comodidad para los clientes y la incorporación de tecnologías innovadoras son consideradas positivas y pueden aumentar el atractivo y, por lo tanto, el valor de la farmacia en el contexto del mercado actual.
- Tamaño y distribución: La adecuación del espacio en términos de tamaño, distribución y superficie es esencial para satisfacer las necesidades operativas y ofrecer un entorno óptimo para la atención al cliente.
- Superficie: dependiendo del tamaño del local, el precio de tasación puede variar bastante.
- Distribución: la distribución de los espacios puede ser determinante a la hora de calcular el valor del inmueble.
- Fachada: La fachada, en cuanto a su longitud y ubicación, impacta directamente en la exposición del local, siendo un factor importante a considerar en la valoración.
- Estado del bien inmueble: El estado del bien inmueble, incluyendo la necesidad de reformas o ajustes, también desempeña un papel crucial en la evaluación del valor de la farmacia.
- Situación del mercado: La situación del mercado y la proximidad a servicios sanitarios o comerciales pueden afectar positivamente la actividad comercial y, por ende, a la valoración.
- Servicios próximos al establecimiento: La proximidad a servicios sanitarios y actividad comercial influye positivamente en la tasación de la farmacia.
- Planta baja o se encuentra en una altura superior: La ubicación en planta baja o en una altura superior puede influir en la accesibilidad y la afluencia de clientes, siendo un factor relevante en la valoración.
- Aislamiento acústico y equipamiento del local: El aislamiento acústico, equipamiento del local, estado y equipamiento de las instalaciones, así como la modernización y mantenimiento, son aspectos que contribuyen al valor agregado de la farmacia.
- Estado y Equipamiento de las Instalaciones: La incorporación de equipamiento técnico y robotización puede añadir valor a la farmacia, reflejando una mayor eficiencia y modernidad en sus operaciones.
La reforma del local como factor determinante:
Necesidad o conveniencia de reforma de la farmacia: La evaluación de la necesidad o conveniencia de reforma de la farmacia es esencial en la valoración del establecimiento. Factores como la modernización de la infraestructura, la actualización de la imagen y la adaptación a las tendencias del mercado pueden influir significativamente en el valor de la farmacia.
- Además, es un factor primordial ya que según la ECO:
A la hora de valorar una farmacia se estiman los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble.
Norma Eco 805
Por lo tanto al realizar una reforma integral del inmueble su vida útil para continuar la actividad se restablece casi por completo (según el nivel de reforma), aumentando en gran medida su valor.
Las reformas que mejoren la eficiencia operativa, la comodidad para los clientes y la incorporación de tecnologías innovadoras son consideradas positivas y pueden aumentar el atractivo y, por lo tanto, la facturación y el valor de la farmacia en el contexto del mercado actual.
Reforma tu farmacia y aumenta el valor de tu farmacia y su facturación con un espacio más cercano para tus clientes:
Factores Externos en la Valoración de Farmacias
La regulación y competencia del mercado son factores externos clave que impactan en la valoración de las farmacias.
Regulación y Legislación
Las leyes farmacéuticas y sanitarias tienen un impacto directo en la valoración de una farmacia. Además, es necesario tener en cuenta los posibles cambios legislativos que pueden afectar a la tasación de la farmacia.
Mercado y Competencia
El análisis de la competencia local y on line, junto con la observación de tendencias del mercado farmacéutico, contribuye a evaluar la posición de la farmacia en el entorno competitivo. Además, es necesario tener en cuenta la posibilidad que pueda existir de abrir nuevas aperturas de farmacias en el municipio.
La densidad de población
La densidad de población es esencial en la valoración de farmacias, ya que una mayor densidad de población suele repercutir en una mayor demanda, influyendo positivamente en el número de ventas y en el valor de la tasación del negocio.
El tipo de población en relación a la pirámide de población de la zona, dentro del radio de acción del negocio que se está valorando:
La estructura demográfica de la población local, en relación con la pirámide de edad, impacta en la valoración de la farmacia, ya que diferentes grupos demográficos pueden tener distintas necesidades de productos farmacéuticos.
Métodos de Valoración
La aplicación de diferentes métodos de valoración, considerando aspectos tecnológicos, de facturación y equipamiento técnico, es esencial para llegar a una tasación precisa. Existen varios métodos de valoración aplicables a farmacias, cada uno con su enfoque específico:
- Método de Comparables: Se compara la farmacia en cuestión con otras similares que hayan sido vendidas recientemente. Aspectos como ubicación, tamaño y servicios ofrecidos son considerados.
- Método del Flujo de Caja Descontado (FCD): Se proyectan los flujos de caja futuros de la farmacia y se descuentan a su valor presente. Este método considera las expectativas de ingresos y rentabilidad a largo plazo.
- Método del Valor Neto de los Activos (VNA): Se evalúa el valor de los activos y pasivos de la farmacia. Este método es útil cuando se busca determinar el valor intrínseco de los bienes y recursos.
- Método del Costo: Se evalúa el valor de la farmacia considerando el costo de reproducir o reemplazar los activos existentes. Este método se centra en la inversión necesaria para establecer una farmacia similar desde cero.
La elección del método dependerá de la naturaleza de la farmacia y los objetivos específicos de la valoración.
- Diferentes enfoques para la valoración de farmacias.
La valoración de farmacias puede abordarse desde diversos enfoques, considerando factores como ubicación, rendimiento financiero, servicios ofrecidos y el estado del local. Cada enfoque aporta una perspectiva única para determinar el valor comercial de la farmacia.
Preguntas Frecuentes Factores Clave en la Valoración de Farmacias
¿Cómo afectan las nuevas tecnologías al valor de una farmacia?
Las nuevas tecnologías desempeñan un papel significativo en la valoración de una farmacia. La implementación de sistemas de gestión, automatización de procesos y servicios en línea puede aumentar la eficiencia operativa, atraer a nuevos clientes y diversificar los ingresos. Una farmacia que ha integrado con éxito tecnologías innovadoras puede experimentar un aumento en su valor, reflejando una posición competitiva avanzada.
¿Cuál es el impacto de la facturación en el precio de venta de una farmacia?
La facturación de una farmacia tiene un impacto directo en su precio de venta. Cuanto mayor sea la facturación anual, mayor será la percepción de la rentabilidad y el potencial de generación de ingresos. Los compradores suelen valorar positivamente las farmacias con una facturación sólida, ya que esto indica una base de clientes establecida y una gestión eficiente. Por lo tanto, la facturación es un factor clave que influye en la valoración y en el precio de venta final.
¿Cómo influye el equipamiento técnico en la valoración de una farmacia?
El equipamiento técnico de una farmacia también desempeña un papel crucial en su valoración. Tecnologías como sistemas de dispensación automatizada, software de seguimiento de inventario y equipamiento especializado para servicios adicionales pueden aumentar la eficiencia y la calidad de los servicios ofrecidos.
Una farmacia bien equipada técnicamente se percibe como moderna y preparada para enfrentar los desafíos del mercado, lo que puede contribuir positivamente a su valoración en el proceso de venta.
Bibliografía:
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- Sociedad Española de Farmacia, Clínica, Familiar y Comunitaria
- Informe evolución de la financiación y fijación de precio de los medicamentos oncológicos en el Sistema Nacional de Salud (2016-2021).
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