Cuando se trata de determinar el valor de un bien inmueble, el “método de comparación” es uno de los métodos más utilizados. Basado en la evaluación de propiedades similares, este enfoque ofrece una visión fundamental para todos los profesionales de la valoración.
En este artículo de Arquitasa Sociedad de Tasación te contamos la importancia de este método, su funcionamiento y algunos consejos para que su aplicación sea lo más efectiva posible.
Otros métodos:
Indice de contenidos
Definición del Método
El método de comparación se configura en el mundo de la tasación como uno de los métodos más sólidos y reconocidos dentro del proceso de valoración. Su naturaleza se basa en poder establecer el valor de una propiedad mediante su comparación con otras de características similares. El método de comparación se fundamenta, por lo tanto, en la idea de que el valor de un inmueble se establece con la ayuda de propiedades reales ya tasadas.
Sin duda, el método de comparación se ha convertido en una de las estrategias con mayor aceptación en la valoración de propiedades.
¿Cómo se realiza una tasación inmobiliaria utilizando el método de comparación?
La implementación del Método de Comparación conlleva varias fases o pasos fundamentales:
1. Selección de propiedades comparables: el primer paso será elegir los bienes inmuebles con los que vamos a comparar la vivienda a tasar, es decir, las propiedades que actuarán como “testigos”. Es necesario que cuenten con características similares como la ubicación, el tamaño, el año de construcción, la calidad de los materiales u otras características específicas. Cuanto mayor sea la similitud que presentan ambos bienes inmuebles, mayor será la precisión de la tasación.
2. Obtención de datos: seleccionadas las propiedades que van actuar como testigos, el tasador debe recopilar información detallada sobre las transacciones de venta. Deberá conocer el precio de mercado, las características particulares de cada vivienda y las condiciones con las que se realizó la venta.
3. Ajustes de las propiedades comparables: debido a que no existen dos propiedades idénticas, será necesario que el técnico realice algunos ajustes a los bienes inmuebles comparables con el fin de que puedan asemejarse lo máximo posible a la propiedad que va a ser tasada. Así, por ejemplo, si la propiedad a tasar posee cuenta con una habitación más que la vivienda que actúa como testigo, se deberá realizar un ajuste para reflejar adecuadamente su valor. A este proceso se le llama homogenización de testigos.
4. Cálculo del valor: una vez se hayan realizado la homogenización pertinente, es necesario calcular el valor de la propiedad en evaluación según la referencia que los bienes inmuebles comparables pueden ofrecer. El valor final se obtendrá, por lo tanto, calculando el valor promedio que resulta de las propiedades comparables.
¿Cómo se calculan los coeficientes de homogeneización?
En el contexto del método de comparación, los coeficientes de homogeneización desempeñan un papel crucial al posibilitar la corrección de las diferencias inherentes entre la propiedad que está siendo tasada y los bienes inmuebles de referencia. Estos coeficientes se calculan a partir del análisis de las transacciones de mercado y pueden variar dependiendo de la ubicación y las características específicas de la propiedad.
Así, por ejemplo, si las viviendas con piscina tienden a tener un precio de mercado con un 10% más alto en una zona determinada, será necesario aplicar un coeficiente de homogeneización del 10% para ajustar el valor de una propiedad que carezca de esta característica.
Aplicación del Método de Valoración
El método de comparación en tasación inmobiliaria exige un conocimiento sólido del mercado inmobiliario local y una habilidad especial a la hora de identificar propiedades comparables que sean adecuadas. Esto implica el tener que seleccionar bienes inmuebles que sean verdaderamente similares por su ubicación, tamaño y características particulares.
Además, es fundamental que el técnico tasador cuente con capacidad para realizar los ajustes precisos, según diferencias clave entre la propiedad a tasar y las comparables (como número de habitaciones, ubicación exacta y características especiales). Este proceso garantiza que la valoración sea precisa y confiable en un mercado inmobiliario que permanece en constante cambio.
El papel de los testigos o comparables
Los testigos, también conocidos como propiedades comparables, desempeñan un rol fundamental en la aplicación del método de comparación. De hecho, tal es su importancia que estos bienes inmuebles se convierten en puntos de referencia que ayudan a establecer el valor de la propiedad que está siendo evaluada.
Por ello, seleccionar adecuadamente estos bienes inmuebles de referencia es un aspecto crítico para asegurar la exactitud y objetividad del proceso de tasación.
Limitaciones y Consideraciones Especiales
A pesar de su versatilidad y precisión, el método de comparación cuenta con ciertas restricciones y limitaciones. Sucede, por ejemplo, en áreas donde las ventas de propiedades comparables son escasas, ya que puede resultar desafiante aplicar el método con la máxima precisión. Además, factores como la ubicación geográfica, las condiciones del mercado inmobiliario y el entorno económico pueden impactar la exactitud del proceso. Por ello, es fundamental que las personas tasadoras sean capaces de reconocer estas limitaciones y realizar los ajustes que sean necesarios en sus evaluaciones.
En resumen, el método de comparación, al basarse en datos concretos de transacciones de mercado inmobiliario, destaca como una herramienta tangible en el campo de la valoración inmobiliaria.
Mediante la selección de bienes inmuebles comparables, la realización de ajustes precisos y el cálculo de coeficientes de homogeneización, los tasadores pueden establecer con fiabilidad el valor de una propiedad. No obstante, es importante tener en mente las restricciones específicas y las influencias que el mercado inmobiliario actual puede tener.
Tipos de valores estriados del calculo de una tasación:
- Valor por comparación
- Valor de tasación
- Valor de remplazamiento
- Valor por la hipótesis de edificio terminado
- Valor razonable
- Valor de mercado
- Valor de referencia
- Valor del seguro en una tasación
- Valor residual
- Valor de amortización
- Valor hipotecario
Bibliografía y referencias
Libros:
- «Real Estate Appraisal Principles and Procedures» de David C. Ling y Wayne R. Archer: Este libro ofrece una visión integral de la tasación de bienes raíces, incluido el método de comparación.
- «The Appraisal of Real Estate» de Appraisal Institute: Esta es una de las obras de referencia más respetadas en el campo de la tasación inmobiliaria, que abarca todos los métodos de tasación, incluyendo el método de comparación.
- «Valuation: Principles into Practice» de David M. Geltner, et al.: Este libro proporciona una comprensión sólida de los principios de tasación y su aplicación en situaciones prácticas, incluyendo el método de comparación.
Fuentes en línea:
- Appraisal Institute: El sitio web del Appraisal Institute (appraisalinstitute.org) ofrece una amplia gama de recursos y publicaciones relacionadas con la tasación inmobiliaria, incluido el método de comparación.
- The International Valuation Standards Council (IVSC): El IVSC (ivsc.org) es una organización internacional que establece estándares de valoración. Su sitio web contiene recursos útiles sobre la tasación inmobiliaria y los métodos de valoración.
- Investopedia: Investopedia (investopedia.com) ofrece artículos y guías sobre una variedad de temas financieros, incluyendo la tasación inmobiliaria y el valor de comparación.
- Bases de Datos Académicas: Puedes utilizar bases de datos académicas como Google Scholar, JSTOR y ResearchGate para buscar estudios académicos y artículos sobre el valor de comparación en la tasación inmobiliaria.
- Sitios Web Gubernamentales: Los organismos gubernamentales de regulación inmobiliaria suelen proporcionar pautas y recursos relacionados con la tasación de propiedades, que pueden incluir información sobre el método de comparación.
