En Arquitasa Sociedad de Tasación nos sumergimos en los intrincados detalles del método del coste, una metodología con la que poder estimar el valor de los inmuebles a través de una cuidadosa consideración de los costes asociados.
Desde la construcción hasta la determinación de valor en el mercado actual, descubriremos cómo el método del coste se erige como una herramienta esencial en el universo de la tasación inmobiliaria.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
– El método de coste valora bienes inmuebles basándose en el coste de construcción, incluyendo materiales, mano de obra, y otros gastos.
– Se aplica a cualquier tipo de edificio, ya sea en proyecto, en construcción o terminado.
– Incluye factores como la depreciación y la obsolescencia para calcular el valor.
– Se usa cuando no hay comparables en el mercado o la propiedad no puede ser arrendada.
– Este método es adecuado para valoraciones de expropiaciones y propiedades en construcción, entre otros.
Indice de contenidos
- 1 ¿Qué es el método del coste?
- 2 Esquema de métodos
- 3 ¿En qué tipos de propiedades se puede emplear el método del coste para valorar?
- 4 ¿En qué escenarios específicos es factible utilizar el método del coste en la tasación de inmuebles?
- 5 ¿Cuál es el principio clave detrás del método del coste en valoración inmobiliaria?
- 6 Cálculo del valor de reemplazamiento
- 7 Cálculo de valor de reemplazamiento bruto
- 8 Cálculo de valor de reemplazamiento neto
- 9 METODO DEL COSTE O VALOR DE REPOSICIÓN SEGUN LA ECO
¿Qué es el método del coste?
El método del coste es un método de valoración utilizado en tasaciones inmobiliaria para valorar bienes inmuebles según el coste de su construcción. Para ello, es necesario tener en cuenta los materiales, sus características de construcción, la mano de obra y otros posibles gastos relacionados.
Además, el método del coste se caracteriza por ser aplicable a cualquier tipo de edificio construido, en construcción o en proyecto. De hecho, este tipo de cálculo proviene de la idea de que el valor de un bien está estrechamente relacionado con el coste que conlleva una réplica similar.
Por eso, a parte de que se considere la construcción inicial, a la hora de calcular su valor el método del coste también tiene en cuenta factores como la depreciación o la obsolescencia.
Esquema de métodos
Dependiendo de las características del inmueble o de la finalidad por la que se solicita la valoración del bien, la empresa de tasación puede determinar un método de cálculo u otro. Los más frecuentes en la tasación de bienes inmuebles suelen ser:
- Método del coste: determina el valor de un bien según los costes que puedan ir asociados a su reproducción. Por ello, se tienen en cuenta factores como la depreciación o la obsolescencia.
- Método de comparación: se evalúa el valor de un bien al ser comparado con otros bienes que haya en el mercado similares.
- Método de actualización de rentas: este método es aplicado a inmuebles que generen ingresos y con los que pueda considerarse un flujo de efectivo futuro.
- Método residual: evalúa el valor de un bien mediante estimaciones y probabilidades de operaciones inmobiliarias. Este método puede subdividirse en «Residual Estático» y «Residual Dinámico».
¿En qué tipos de propiedades se puede emplear el método del coste para valorar?
La aplicabilidad del método del coste queda recogida en el Artículo 17 de la Orden ECO 805/2003, donde se detalla que “el método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados”.
A través de esta metodología del coste, por lo tanto, es posible determinar el valor de Reposición o Reemplazamiento de cualquier tipo de edificio o elemento del mismo no importa la fase de construcción en la que se encuentre el inmueble: proyecto, construcción, rehabilitación o terminado.
¿En qué escenarios específicos es factible utilizar el método del coste en la tasación de inmuebles?
Los escenarios en los que el método del coste suele ser utilizado son cuando la edificación no cuenta con suficientes comparables en el mercado. También puede suceder que no puede ser arrendada y, por lo tanto, se dificulta la aplicación del método de comparación.
Por lo tanto, el uso del método del coste abarca una amplia variedad de escenarios: desde la valoración de inmuebles en expropiación hasta propiedades en construcción, en ruina o vinculadas a actividades económicas, entre otros.
¿Cuál es el principio clave detrás del método del coste en valoración inmobiliaria?
Uno de los principios clave del método del coste es que su cálculo se realiza sumando los costes asociados a los elementos necesarios para su construcción: valor del suelo, el costo de construcción, gastos financieros, licencias, tasas, beneficio del promotor y otros gastos asociados a la ejecución del proyecto.
Cálculo del valor de reemplazamiento
Para aprender a cómo calcular el valor de reemplazamiento bruto te lo explicamos detalladamente en este post.
Pero, por simplificar, podríamos decir que el cálculo del valor de reemplazamiento se obtiene al restar la depreciación física y funcional del inmueble al valor de reemplazamiento bruto en la fecha de la tasación.
Cálculo de valor de reemplazamiento bruto
Sin embargo, para calcular el Valor de Reemplazo Bruto, es necesario tener en cuenta los siguientes factores:
- a. La valuación del suelo en el que se encuentra la estructura o el edificio a renovar.
- b. El importe de la construcción o de las obras de renovación.
- c. Los costos esenciales vinculados para llevar a cabo el reemplazo.
La fórmula para calcular el V.R.B. es:
V.R.B = V. Suelo + C. Construcción + Gastos necesarios
Cálculo de valor de reemplazamiento neto
Para calcular el Valor de Reemplazo Neto, se restará del Valor de Reemplazo Bruto la depreciación física y funcional de la estructura en su totalidad. Hay que tener en cuenta que la depreciación se aplicará al valor de las construcciones pero excluyendo el valor del suelo, ya que este último no sufre los tipos de depreciación que se abordarán en esta sección.
La fórmula para calcular el V.R.N. es:
V.R.N = V.R.B. – Depreciación
METODO DEL COSTE O VALOR DE REPOSICIÓN SEGUN LA ECO
Método de Valoración del Coste o Valor de Reposición:
Se utiliza para valorar edificaciones y sus componentes en diversas etapas, ya sea en proyectos, construcción, rehabilitación o una vez finalizadas.
El Valor de Reemplazo Bruto se calcula sumando el valor del terreno, el costo de la edificación o rehabilitación, y los gastos esenciales para el reemplazo.
La depreciación funcional se obtiene restando al Valor de Reemplazo Bruto los costos y gastos necesarios para adecuar el edificio a su función prevista o corregir errores de diseño.
Métodos de cálculo del Presupuesto de Ejecución Material:
- Método analítico detallado: En este enfoque, se desglosa la obra en capítulos y subcapítulos, detallando precios unitarios y descomponiendo los costos de materiales, mano de obra y gastos indirectos.
- El método analítico simplificado divide el presupuesto por capítulos utilizando información externa especializada y aplicando porcentajes según el tipo de obra.
- En el método sintético o unitario, se establece el precio unitario por superficie construida, considerando el uso, la clase, la tipología y la calidad constructiva.
- En el método del coste histórico, se actualizan los costes del proyecto utilizando índices de variación anual de los precios de construcción.
Método de Coste de Construcción por Contrata (Cc):
El Cálculo del Coste de Construcción (Cc) se logra sumando el Coste de Ejecución Material (C EM), los Gastos Generales del Contratista (G G) y el Beneficio Industrial del Contratista (B I). En términos porcentuales, los Gastos Generales corresponden al 13% del C EM, mientras que el Beneficio Industrial representa el 6% del C EM.
Consideraciones adicionales:
Las metodologías del coste deben adaptarse a las particularidades específicas de cada propiedad y, en ocasiones, pueden requerir ajustes. El método del coste goza de reconocimiento legal y es ampliamente utilizado debido a su practicidad.
En conformidad con la Orden ECO 805/2003, el método del valor de reposición calcula el valor técnico de reemplazamiento bruto o neto. La depreciación funcional refleja la pérdida de adaptación del inmueble a su función y se determina restando los costes de adaptación al valor de reemplazamiento bruto.
Para calcular el coste de todos los edificios o construcciones, se aplica la técnica aditiva. Se utiliza otro método para evaluar el valor del suelo y se suma al Coste de Reemplazamiento Neto (CRN) para valorar el inmueble en su totalidad.
Este método consta de varias fases:
- Calcular el Valor de Suelo (VS) mediante el método adecuado.
- Determinar el Coste de Reemplazamiento Bruto (CRB).
- Calcular la depreciación del edificio (D: económica, física, funcional, medioambiental).
- Determinar el Coste de Reemplazamiento Neto o coste de reemplazamiento depreciado (CRN = CRB – D). La depreciación afecta solo a la estructura edificada, no al suelo.
- Valor del Inmueble (VM) = VS + VE (CRN).
Es importante señalar que este método no contempla gastos de comercialización (GC), gastos financieros (GF) ni el beneficio del promotor (BP).
Tipos de valores estriados del calculo de una tasación:
- Valor por comparación
- Valor de tasación
- Valor de remplazamiento
- Valor por la hipótesis de edificio terminado
- Valor razonable
Bibliografía y referencias.
- «Valuation: Principles into Practice» por David Isaac, John O’Leary y Nick French: Este libro ofrece una visión general completa de varios métodos de valoración, incluido el método de coste, con ejemplos y casos prácticos.
- «Property Valuation Techniques» por David Isaac y John O’Leary: Este texto se adentra en profundidad en diferentes técnicas de valoración, incluido el método de coste, explicando su aplicación y ofreciendo ejemplos detallados.
- «Real Estate Valuation: Principles and Applications» por William Ventolo y Martha R. Williams: Este libro aborda los principios de valoración inmobiliaria y presenta el método de coste junto con otros enfoques de valoración.
- «Appraisal of Real Estate» por The Appraisal Institute: Esta es una guía fundamental para profesionales de tasación inmobiliaria que abarca los métodos de valoración, incluyendo el método de coste, con pautas y estudios de casos.
Artículos académicos:
- «Real estate appraisal: a review of valuation methods» por Pagourtzi et al. (2003), publicado en el Journal of Property Investment & Finance. Este artículo ofrece una revisión exhaustiva de los métodos de valoración inmobiliaria, incluyendo el método de coste junto con métodos avanzados como modelos ANNs y hedonic pricing method (Emerald Insight).
- «The Cost Approach to Real Estate Valuation» proporcionado por PropertyMetrics. Este texto explica detalladamente cómo funciona el método de coste, describiendo los procesos para estimar los costos de construcción (tanto directos como indirectos) y la depreciación, así como los métodos para evaluar el valor del terreno (PropertyMetrics).
- «Exploring the Cost Approach Method – Real Estate Exam Ninja». Este artículo discute cómo el método de coste es aplicado ocasionalmente en la valoración de propiedades comerciales y destaca los pasos específicos en el cálculo de la valoración utilizando este enfoque, como la estimación de los costos de reproducción/reemplazo y la depreciación acumulada (Real Estate Exam Ninja).
