NUDA PROPIEDAD

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es la titularidad sobre un bien sin derecho a su uso y disfrute (usufructo).  El nudo propietario del bien tendrá derecho a disponer de él: venderlo, hipotecarlo o destruirlo; pero no a utilizarlo o sacar beneficios de él hasta la extinción del usufructo.

En una vivienda, cuando su dueño vende el derecho de nuda propiedad, deja de ser el titular del inmueble, pero mantiene su derecho a usar y disfrutar la finca hasta su muerte o renuncia (vitalicio) o hasta una fecha o situación concreta (temporal). 

Nuda propiedad, pleno dominio y usufructo

El origen de la nuda propiedad es el pleno dominio: un tipo de propiedad donde el dueño tiene plena posesión sobre el bien. El pleno dominio o derecho de propiedad se compone del usus (derecho de uso), fructus (derecho de obtener beneficio) y abusus (derecho a disponer, vender, hipotecar o destruir el bien). 

Cuando se vende la nuda propiedad de un bien, su titular tiene derecho al abusus o al dominio sobre él; y un tercero tiene derecho al usus y fructus o a su uso y disfrute. 

Cuando se compra una vivienda, se obtiene el pleno dominio sobre ella. El pleno dominio se divide entre nuda propiedad y usufructo vitalicio. Si se vende la nuda propiedad, se puede seguir disfrutando de ella de por vida. 

¿En qué se diferencia la nuda propiedad del usufructo?

La nuda propiedad y el usufructo son los tres derechos (abusus, usus y fructos) que componen la plena propiedad sobre un bien. En cierto sentido, ambos conceptos (nuda propiedad y usufructo) son dos caras de una misma moneda: por un lado, la titularidad sobre el bien y por la otra el derecho a usarlo y disfrutarlo. 

La diferencia principal entre la nuda propiedad y el usufructo es que, la nuda propiedad da derecho a disponer del bien, pero no a usarlo y, el segundo, da derecho a usarlo pero no a disponer de él. 

Por ejemplo, una persona vende la nuda propiedad de su casa: puede seguir viviendo en ella hasta lo convenido en el contrato, pero no puede hipotecarla. 

Las seis diferencias entre nuda propiedad y usufructo son: 

1. El nudo propietario es dueño o titular del bien, pero el resto de derechos están limitados. 
2. La persona que vende la nuda propiedad mantiene el derecho a usarla y disfrutarla, pero no a disponer de ella. 
3. El nudo propietario no puede hacer uso del bien hasta la extinción del usufructo.
4. El beneficiario del uso y disfrute del bien no tiene límites a estos dos derechos. 
5. El nudo propietario puede vender o hipotecar el inmueble, pero no puede alquilarlo o destruirlo porque afectaría al beneficiario del resto de derechos que componen el pleno dominio. 
6. La nuda propiedad se hereda, pero el usufructo no. 

Vivienda en nuda propiedad: ¿en qué consiste?

La vivienda es uno de los bienes donde más se utiliza la figura de la nuda propiedad: cada vez es más común que las personas de avanzada edad que tienen una vivienda en propiedad, vendan su titularidad y continúen viviendo en ella. 

La nuda propiedad aplicada a la vivienda o a cualquier tipo de inmueble consiste en la enajenación de la propiedad a cambio de una cantidad de dinero proporcional a su valor total y el derecho a continuar viviendo en ella. 

En este caso, el concepto de nuda propiedad radica en la división del pleno dominio sobre un inmueble en tres derechos (propiedad, uso y disfrute) y la venta de uno de ellos. 

¿Cómo funciona la nuda propiedad?

1. La persona que vende la nuda propiedad de un inmueble debe tener más de 65 años, aunque 75 años es la edad habitual. 
2. El precio de venta de la nuda propiedad no se fija en función del mercado inmobiliario, sino sobre el valor del inmueble: el intervalo está entre el 30% y el 70% del valor total del inmueble y en él influyen diferentes factores como la edad de la persona que vende la nuda propiedad, su esperanza de vida, la ubicación o las calidades del mismo. 
3. La transacción se lleva a cabo ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, de la misma forma que un contrato de compraventa habitual. 
4. El cobro de la nuda realidad puede realizarse de tres formas: pago único, renta vitalicia o renta temporal. 

¿Cómo se compra la nuda propiedad?

La compra o venta de la nuda propiedad de una vivienda es similar al proceso de compraventa habitual de cualquier inmueble. En primer lugar, el vendedor de la propiedad anuncia la oferta de la nuda propiedad o un comprador interesado contacta con él para comenzar la negociación. 

Después, ambos se ponen en contacto como particulares o a través de una inmobiliaria o gestoría y, finalmente, se firma el contrato de venta de la nuda propiedad ante notario y se presenta en el Registro de la Propiedad. 

Ventajas y Desventajas de vender la Nuda Propiedad de una vivienda

Desventajas para el vendedor de la nuda propiedad

1. Pérdida de la titularidad del inmueble 
2. Pérdida de la herencia
3. Cálculo del dinero en función de la esperanza de vida y la edad del vendedor
4. Pago de la plusvalía municipal 

Ventajas para el vendedor de la nuda propiedad 

1. Derecho a alquilar la vivienda sin consultar al nudo propietario
2. Rápido ingreso de dinero en efectivo
3. Derecho a continuar viviendo y obteniendo beneficios del inmueble

Desventajas para el comprador de la nuda propiedad

1. Inversión a medio-largo plazo 
2. Pago de los gastos de impuestos de transmisión, notario y registro
3. Pago de mantenimiento, comunidad e impuestos periódicos

Ventajas para el comprador de la nuda propiedad

1. Posibilidad de revender la nuda propiedad
2. Compra de bienes inmuebles a bajo precio

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad? 

El cálculo del valor de la nuda propiedad está regulado por la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Real Decreto 1629/1991 sobre el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 

Según las normas que rigen la nuda propiedad, su valor se calcula restando el valor del usufructo al valor total del bien. No puede ser inferior al 30% del valor del inmueble en pleno dominio y la cantidad es directamente proporcional a la edad del vendedor: cuantos más años tiene la persona que mantiene los derechos de uso y disfrute, más aumenta el valor de la nuda propiedad. 

Por ejemplo, Pablo tiene 65 años y quiere vender la nuda propiedad de su vivienda y mantener el derecho a vivir en ella. El inmueble está valorado en 100.000€ y el usufructo en el el 24%, es decir, 24.000€. Por tanto, el valor de la nuda propiedad será 100.000€ – 24.000€= 76.000€. 

¿La nuda propiedad se declara en la renta?

La posesión de la nuda propiedad no se debe reflejar en la Declaración de la Renta, según el epígrafe 7.3.7. Cumplimentación del Manual de Ayuda a la Presentación. Sin embargo, el ingreso por la venta de la nuda propiedad si debe declararse en el IRPF. 

Al igual que para la compra, para la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo al valor total del inmueble. 

En el supuesto de nuda propiedad sobre el inmueble no deberá indicar el porcentaje de titularidad que corresponda a la nuda propiedad. Si sólo tuviera la nuda propiedad no deberá reflejar el inmueble.

¿Qué es el nudo propietario?

El nudo propietario de un bien es aquel que posee su titularidad (la nuda propiedad), pero no el derecho a su uso y disfrute. 

Las características principales del nudo propietario son: 

1. El nudo propietario es dueño del bien, pero no tiene derecho a utilizarlo, a vivir en él ni obtener rentas por alquiler hasta que expire el régimen de usufructo. 
2. Puede vender la nuda propiedad del inmueble. 
3. Obtiene la plena propiedad del bien cuando la persona con derecho a uso y disfrute fallece o expira el contrato temporal. 

¿Cuándo obtiene el nudo propietario el uso y disfrute de la vivienda?

El nudo propietario consigue el uso y disfrute de la vivienda cuando se cumple lo dispuesto en el contrato de compraventa. Los supuestos más habituales para que el nudo propietario obtenga el usufructo del inmueble son: 

1. Muerte del tercero con derecho a uso y disfrute. 
2. Vencimiento del plazo establecido en el título constitutivo de la nuda propiedad.
3. Cumplimiento de una condición preestablecida en el contrato de compraventa.
4. Unión del nudo propietario y usufructuario en la misma persona. 
5. Desistimiento de la persona con derecho a uso y disfrute. 
6. Sentencia judicial
7. Usucapión 

¿Qué pasa si se muere el nudo propietario?

En caso de fallecimiento del nudo propietario de un inmueble sucede lo mismo que en una propiedad en pleno dominio: el título pasa a los herederos, que pasarán a ser los dueños de la nuda propiedad hasta que se extinga el usufructo. 

¿Qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario?

Derecho de propiedad

El nudo propietario es dueño del bien aunque no pueda usarlo ni disfrutarlo. 

Derecho a enajenar la nuda propiedad

Vender o donar el inmueble, siempre que no afecte a los derechos del usufructuario. 

“El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”.

Art. 489 ,Código Civil

Derecho de hipotecar la nuda propiedad

El nudo propietario tendrá derecho a hipotecar la nuda propiedad.

Derecho de realizar obras y mejoras

Reformar y obrar sobre el inmueble, siempre que no perjudique al tercero que tiene derecho a su uso y disfrute. 

“El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario”.

Art. 503 ,Código Civil

Derecho a que se le restituya el uso y disfrute

Derecho a recuperar el usufructo cuando finalice.

“Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca”.

Art. 522 ,Código Civil

Obligaciones del nudo propietario

Pago de los tributos e impuestos que le correspondan

Excepto el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el IRPF, el nudo propietario debe hacerse cargo del pago de todos los impuestos que recaen sobre el inmueble. 

“Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de cargo del propietario.

Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo”.

Art. 505 ,Código Civil

Pago de reparaciones extraordinarias

Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.

Art. 501 ,Código Civil

Pago de la hipoteca 

Si se vende la nuda propiedad sobre un inmueble hipotecado, el nudo propietario deberá hacerse cargo de pagar las cuotas mensuales hasta su liquidación. 

Pago de los gastos de la comunidad

Tras la sentencia del Tribunal Supremo del 25 de mayo de 2005, se confirma que el pago de la cuota de la comunidad de vecinos y las derramas en un edificio en régimen de propiedad horizontal debe pagarla el nudo propietario. 

Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad

¿Cómo se reparten los gastos de la nuda propiedad?

Los gastos del inmueble con los que debe cargar el nudo propietario son: 

• Gastos derivados de la compraventa excepto la Plusvalía Municipal 
• Gastos de la comunidad de vecinos, derramas extraordinarias o rehabilitación del inmueble 

¿Cuánto se paga por la nuda propiedad?

El precio de la nuda propiedad se calcula teniendo en cuenta la edad y el estado de salud de la persona que va a mantener su uso y disfrute: cuánto menor sea la esperanza de vida del usufructuario, menor tiempo debe esperar el nudo propietario a obtener el pleno dominio sobre el inmueble y más cara será su adquisición.