Suelo Rústico

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Conocer el tipo de suelo rural que tenemos es fundamental para saber si podemos construir en él y, además, qué tipo de edificio se puede edificar. 

Por lo general, las leyes de suelo impiden la existencia de predios residenciales en los terrenos no urbanizables, pero en este artículo vamos a analizar cuáles son las excepciones y opciones para construir Suna vivienda en suelo rural. 

Suelo rústico: definición 

Un suelo rústico es una parcela de terreno calificada por la ordenación territorial como no urbanizable. Es sinónimo de suelo rural o suelo no urbanizable y se puede categorizar según su protección o su uso. Se caracteriza por carecer de servicios urbanísticos básicos como agua o alcantarillado. 

Aunque la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que todo el territorio se puede dividir entre suelo urbano y no urbano, son las regulaciones autonómicas y los ordenamientos municipales quienes se encargan de definir qué partes del terreno son de una clase u otra y su uso. 

Tipos de suelo rústico

Existen diferentes tipos de calificación del suelo y, dentro de las fincas no urbanizables, el terreno rural o rústico puede categorizarse a su vez según tres criterios: su protección, su estado y su uso. 

Esta diferenciación entre los suelos rurales depende de la normativa específica de cada municipio y las leyes de suelo autonómicas, pero, de forma general, es la siguiente: 

Tipos de suelo rústico según su protección

Partiendo de la Ley de Suelo general, las comunidades autónomas suelen diferenciar entre los terrenos rurales protegidos y no protegidos: 

Suelo rural común, genérico u ordinario

El suelo rural común es aquel que, según la ordenación municipal, no merece una protección específica; aunque sí necesita una preservación del proceso urbanizador debido a sus características geográficas o a la falta de necesidad en el desarrollo urbano racional. 

Suelo rústico protegido o reservado

Los terrenos rurales protegidos son suelos donde, además de la prohibición de urbanizar estándar, existe una restricción específica debido a su valor paisajístico o natural, riesgo o riqueza natural.

Dentro de esta clase se incluyen todos los suelos rurales de dominio público (hidráulico o marítimo); protegidos por una normativa específica para su conservación (por ejemplo, los parques nacionales); o que contemplan algún riesgo que impide su transformación (riesgo de inundaciones, desprendimientos o erosiones). 

Tipos de suelo rústico según su estado

La Ley de Suelo -y la mayoría de leyes autonómicas derivadas de esta- diferencian  tres tipos de suelo: urbano, rural y urbanizable. 

Suelo rural o no urbanizable

El terreno rural o no urbanizable se caracteriza por estar completamente excluido de la transformación urbana. A diferencia del terreno urbanizable, donde la ley municipal si deja abierta la posibilidad de convertirlo en suelo urbano. 

Suelo rural urbanizable 

El terreno rural urbanizable es un tipo de suelo que actualmente es rural pero que, según la ordenación municipal, es posible convertir en suelo urbano. 

Tipos de suelo rústico según su uso 

Otra forma de clasificar es según los diferentes usos del terreno rústico. Esta diferenciación se puede realizar entre los terrenos rurales con y sin posibilidad de transformación urbanística: el aprovechamiento del suelo rural ordinario (agrícola, ganadero, forestal o cinegético) y el extraordinario. 

Suelo rural de uso ordinario

El aprovechamiento ordinario del suelo rural es cualquiera de los previstos por el artículo 13.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Estos terrenos se destinan fundamentalmente a un uso productivo (como el agrícola o el ganadero) o a la conservación (por ejemplo, el forestal). 

En los terrenos rurales de uso ordinario no se contempla la urbanización. Sin embargo, sí se permite la creación de inmuebles o construcciones destinadas al uso y disfrute del suelo en función de su finalidad. 

Por ejemplo, en un suelo rústico destinado al uso de la ganadería, sí se pueden construir las instalaciones necesarias para la explotación de los animales, su procesamiento o la gestión de la actividad. 

Los inmuebles que se construyen en un suelo rústico de uso ordinario se denominan Inmuebles Ligados a la Explotación Económica. 

Suelo rural de uso agrícola

1. Regadío
2. Secano
3. Hortícola
4. Arrozal
5. Frutales cítricos
6. Frutales no cítricos
7. Olivares 
8. Viñedos

Suelo rural de uso ganadero

1. Regadío
2. Secano

Suelo rural de uso forestal

Suelo rural de uso cinegético 

1. Caza menor
2. Caza mayor

Suelo rural de uso extraordinario

El aprovechamiento extraordinario de terrenos rurales consiste en la autorización excepcional por parte de la administración competente o la regulación municipal o autonómica para desarrollar construcciones diferentes a las previstas en la calificación urbanística del terreno. 

En comunidades autónomas como Extremadura o Andalucía, se ha desarrollado una figura específica o un proyecto especial (además del pago de tasas correspondientes) para solicitar la edificación extraordinaria en un suelo rústico. 

Diferentes usos de una finca o terreno rústico

Una finca rústica o terreno rústico se puede utilizar para la actividad económica prevista en su clasificación. Es decir, si tenemos un suelo rústico y su uso es “ganadero”, salvo contadas excepciones, podremos emplearlo para el desarrollo de la actividad económica de la ganadería. 

Por este motivo, normalmente, el uso de una finca o terreno rústico está asociado a su clasificación: si disponemos de un terreno y no sabemos exactamente qué podemos hacer con él, lo recomendable es informarnos primero de cuál es su situación urbanística. 

¿Cómo puedo saber si mi terreno es suelo rústico?

La mejor opción para saber si un terreno es rústico y su clasificación es pedir la cédula urbanística en el Ayuntamiento del municipio donde se ubica la finca. En este documento, se nos informará de su situación, los límites para construir etc. 

Otra forma de conocer la utilidad de un terreno es consultar el Catastro (en el apartado de “clase” y “uso principal”) o una nota simple registral del inmueble (en el apartado de naturaleza). Pero siempre es más fiable la cédula urbanística, ya que pueden existir discrepancias entre el registro original de la finca y el planeamiento urbanístico municipal. 

¿Cómo saber si un terreno rústico es urbanizable?

Para saber si un suelo rural es urbanizable debemos solicitar la cédula urbanística en el Ayuntamiento: en ella se nos indicará qué tipo de calificación tiene la parcela, si es urbana (ya se puede construir en ella), no urbanizable (no se puede construir en ella) o urbanizable (todavía no se puede construir pero está previsto en el futuro). 

Otra forma de conocer la calificación de una parcela es consultar el plan urbanístico municipal en el ayuntamiento o la concejalía de urbanismo. 

Suelo rústico y suelo urbano: principales diferencias

La diferencia principal entre un suelo rústico y un suelo urbano es que el suelo rústico no es urbanizable, y el suelo urbano sí. Es decir: por lo general, en un suelo rústico no se puede construir y en un suelo urbano sí. 

Otra diferencia consiste en la existencia o no de servicios urbanísticos básicos provistos por el Ayuntamiento: un solar urbano siempre dispondrá de las instalaciones necesarias de luz, agua o saneamiento para la edificación de cualquier inmueble; mientras que un terreno rural no cuenta con esos servicios. 

En el plano legal, un suelo rural está preservado de la transformación mediante la urbanización; mientras que un suelo urbano está destinado especialmente a que existan construcciones de tipo residencial, laboral, etc. 

	Suelo rural o rústico	Suelo urbano
Posibilidad de urbanización	No (con excepciones)	Sí
Red de abastecimiento de agua	No	Sí
Red de saneamiento	No	Sí
Suministro eléctrico	No	Sí
Red de carreteras	No	Sí
Recogida de basuras	No	Sí
Posibilidad de construcción	Inmuebles ligados a la actividad económica o excepciones	Sí

¿Es lo mismo una finca rústica que un suelo rústico?

Sí: por “finca” entendemos todo inmueble inscrito en el registro de la propiedad, independientemente de su clasificación o su uso. Sea del tipo que sea, todos los suelos, predios o construcciones registradas como una unidad y asociadas a una persona propietaria son fincas. 

Por tanto, un suelo rústico es un tipo de finca rústica (ya que “finca” podría ser cualquier tipo de inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad). 

Sin embargo, en el lenguaje coloquial, el término finca rústica se utiliza para hacer referencia a una edificación rural (un tipo vivienda como una hacienda, cortijo o casa rural) que se construye en un pueblo o paraje rural. 

¿Se puede construir en suelo rústico?

Sí, aunque el suelo rústico se caracteriza por no ser urbanizable existen varias excepciones o situaciones en la que se puede construir en él. Por ejemplo, inmuebles ligados a explotaciones económicas o situaciones excepcionales. 

Para construir en un suelo rústico, hay que tener en cuenta la normativa específica del municipio y la comunidad autónoma donde se quiere edificar. Por ejemplo, en Galicia, existen hasta 11 excepciones donde podríamos construir en un suelo rústico. 

Además, dentro de la categoría de suelo rústico, hay que contemplar su tipología para saber si la construcción es viable: si es un terreno protegido, será prácticamente imposible edificar en él; mientras que en los suelos urbanos de uso común será más sencillo encontrar una forma de conseguirlo. 

Estos son los tipos de construcciones que se pueden realizar en un terreno rústico: 

Tipos de construcciones en terreno rural 

Aunque, los terrenos rurales no son urbanizables, existen situaciones específicas o excepciones en las que se pueden edificar ciertos tipos de inmuebles o predios. 

Antes de plantear la compra de un suelo rural para construir una vivienda en él o de empezar la edificación, es imprescindible consultar las leyes autonómicas y, sobre todo, la planificación urbanística del municipio. 

Al margen de esto, las construcciones más comunes en suelos rurales son: 

Viviendas 

Los dos supuestos principales en los que se puede construir una vivienda en un suelo rural son, por un lado, que esta se vincule a una actividad económica y, por otro, que se acoja a una excepción de la normativa urbanística. 

Rehabilitaciones

En las viviendas o inmuebles ubicados en suelo rural que fueron construidos antes de que se prohibiera la urbanización en el terreno, está permitida la rehabilitación siempre y cuando no se amplíe la superficie o la altura; o se modifique la estructura.  

ILAE (Inmuebles Ligados a la Actividad Económica)

Unas de las construcciones más viables urbanísticamente en terrenos rústicos son las que se destinan a la actividad económica para la que está calificada el suelo. Por ejemplo, si la parcela no es urbanizable (rústica) y está destinada a la actividad agrícola, se podrán edificar las instalaciones necesarias para la recogida, procesamiento, etc, de la producción. 

Instalaciones culturales o deportivas

Siempre y cuando lo permita la ley de suelo autonómica y municipal del lugar donde se encuentra el terreno, se podrán construir en suelo rural hoteles, paradores, o edificios destinados a actividades culturales o deportivas. 

Gasolineras 

Otra de las excepciones más curiosas en las que se puede construir en suelo rústico, siempre en función de la normativa de los ayuntamientos y comunidades autónomas, es para la edificación de gasolineras, estaciones de servicio o instalaciones de abastecimiento. 

¿Cómo construir una vivienda en suelo rústico?

Para construir una vivienda en suelo rural, el primer paso es consultar la normativa urbanística autonómica y municipal: por lo general, no se pueden edificar inmuebles residenciales en parcelas rurales; pero se pueden encontrar excepciones dependiendo de la ubicación del terreno. 

Aunque todo depende de la legislación específica, las excepciones más habituales son las siguientes: 

Inmueble residencial de menos de 20 metros cuadrados 

Una de las figuras más comunes en la normativa española con la que se puede edificar en suelo rústico es el refugio: consiste en una pequeña construcción de menos de veinte metros cuadrados cuya existencia se justifica para el mantenimiento de la actividad económica ligada al terreno rural. 

Vivienda de más de 100 metros cuadrados

Varias comunidades autónomas permiten construcciones residenciales de más de 100 metros cuadrados siempre y cuando las parcelas superen los 5.000 metros cuadrados o los 10.000 metros cuadrados. 

Casas prefabricadas

Otra de las opciones más utilizadas para establecer una vivienda en un suelo rural es la de las casas prefabricadas móviles: un tipo de vivienda que, al no considerarse un inmueble (ya que se puede trasladar de un sitio a otro) se escapa de la prohibición de los suelos no urbanizables.  

Aun así, hay que consultar previamente la viabilidad de esta alternativa ya que en algunos municipios el ayuntamiento ha abierto un expediente sancionador a las personas propietarias del terreno donde se ubica la casa prefabricada. 

¿Qué se necesita para edificar una casa en suelo rústico?

Para construir una vivienda en terreno rural es necesario contar con los permisos municipales y respetar las restricciones y características establecidas por el ordenamiento municipal. Además, hay que contar con un arquitecto o arquitecto técnico para levantar el proyecto. 

En general, para construir una casa en suelo rural se necesita: 

1. Examinar la legislación urbanística de todas las administraciones implicadas.
2. Contratar a un arquitecto para elaborar el proyecto. 
3. Hacer un estudio geotécnico.
4. Solicitar la licencia municipal y abonar las tasas urbanísticas.
5. Encontrar financiación 
6. Firmar el acta de comienzo de obra o replanteo

¿Qué sanciones existen para construcciones sin licencia?

Si la residencia se construye sin los permisos municipales necesarios, el propietario del terreno, los promotores, constructores o técnicos  pueden enfrentarse a diferentes sanciones y multas.

Las sanciones y multas por delitos relativos a la ordenación del territorio y el urbanismo están tipificados en el artículo 319 del capítulo 16 del Código Penal, y dependen de si el suelo urbanizables está o no protegido. 

	Sanciones por construir en suelo rural protegido	Sanciones por construir en suelo rural no protegido
Prisión	Entre 1 y 5 años de prisión	Entre 1 y 3 años de prisión
Multa	Entre 1 y 2 años de multa	Entre 1 y 2 años de mul
Inhabilitación	Entre 1 y 4 años de inhabilitación	Entre 1 y 4 años de inhabilitación
Demolición	Sí	No

¿De qué trámites requiere la construcción en un terreno rústico?

Los trámites para construir una vivienda en terreno rústico son bastante parecidos a los pasos que hay que seguir para edificar una residencia en un suelo urbanizable, con una diferencia: si el terreno no es urbanizable, primero tenemos que consultar la normativa urbanística municipal para conocer qué características y limitaciones específicas existen para la construcción.

1. Escritura de la finca rural
   1. Contrato de compraventa
   2. Pago de impuestos (IVA, ITP o AJD)
   3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
2. Elaborar el proyecto de obra
   1. Contratar un arquitecto
3. Pedir la licencia municipal de obras
   1. Presentar el proyecto de obra
   2. Abonar las tasas municipales
4. Solicitar el visado del Colegio de Arquitectos correspondiente
5. Realizar el estudio geotécnico del terreno

¿Cómo legalizar una casa en suelo rústico?

Para legalizar una vivienda construida en suelo no urbanizable, primero hay que comprobar que la construcción no sea “no autorizable”, es decir, que cumple las características necesarias para acogerse a alguna de las excepciones previstas por la normativa urbanística. 

Tasación de inmuebles en terreno rústico

¿Cómo se valora el suelo rústico?

La tasación de solares y suelos rurales es una de las valoraciones más complicadas, ya que el perito no solo debe calcular el precio del terreno, sino la hipotética obtención de rentas futuras. 

Por eso, para obtener el valor de una finca rústica, lo más recomendable es acudir a empresas de tasación experimentadas y con una trayectoria consolidada en el sector inmobiliario. 

La valoración de un suelo rústico consiste en el cálculo de su precio para un momento y finalidad concretos: normalmente la lleva a cabo un ingeniero agrónomo utilizando un método de tasación específico. En ocasiones, cuando se trata de parcelas muy extensas o de difícil acceso, es necesario utilizar drones para valorar las fincas.