En Arquitasa somos especialistas en tasar locales comerciales: con más de 30 años de experiencia y la homologación del Banco de España para tasar establecimientos para garantía hipotecaria. Si necesitas conocer el precio de un local comercial para repartir una herencia, actualizar el IBI o pedir una hipoteca, puedes solicitar presupuesto aquí y te enviamos una propuesta en menos de 24 horas.
Una vez contratada la tasación del local, te la entregamos en menos de 4 días. Además, si necesitas más información sobre cómo tasar un local comercial; qué tipos de establecimientos existen o cuánto cuesta valorar un local, te dejamos esta guía con todo lo que necesitas saber.
LOCAL COMERCIAL EN UNA TASACIÓN
En definitiva, a efectos de una tasación, un local comercial es un inmueble de dicha naturaleza según la planificación urbanística del municipio donde se encuentra. Para saber si un local es comercial, debemos consultar la nota simple en el Registro de la Propiedad.
En términos de la ley que regula las tasaciones inmobiliarias, un local comercial puede ser polivalente o específicamente destinado al uso comercial.
La tasación de un local comercial es el servicio donde un técnico tasador determina el valor de un inmueble de uso comercial o destinado a la actividad económica al por menor. Puede realizarse para diferentes finalidades (garantía hipotecaria, compra venta, reparto de herencias, etc).
CÓMO TASAR UN LOCAL COMERCIAL
PROCESO PARA TASAR UN LOCAL COMERCIAL
Para determinar el valor de un local comercial, lo primero que realiza el tasador es consultar la nota simple en el Registro de la Propiedad para conocer qué naturaleza tiene el inmueble a efectos administrativos y realizar las comprobaciones oportunas.
Después, sigue todos los mismos pasos que en cualquier tasación:
- Comprobar los 5 elementos básicos
- Correspondencia del local con la finca registral de la nota simple.
- Situación de ocupación
- Protecciones públicas que condicionan el establecimiento
- Protección patrimonial
- Cumplimiento de la normativa urbanística
- Visita presencial al local comercial
- Búsqueda de testigos o muestras de mercado
- Elaboración del informe de tasación
- Cálculo del valor de tasación
- Validación de la tasación
- Envío
FINALIDADES DE UNA TASACIÓN DE LOCAL COMERCIAL
Es importante conocer para qué necesitamos la tasación del local comercial, ya que la finalidad influye en el cálculo del valor y la normativa aplicable.
Tasar Local Hipotecaria
Tasar Local Herencia
Tasar Local Divorcio
Tasar Local Litigio
Tasar Local Mercado
Otras Local finalidades
TASAR LOCAL COMERCIAL PARA COMPRA VENTA
Si la finalidad de la tasación es para comprar o vender el local comercial, se tendrá especialmente en cuenta la antigüedad del edificio.
TASAR LOCAL COMERCIAL PARA ALQUILER
En el caso de querer una tasación para alquilar el local, lo más importante a la hora de realizar la tasación son las rentas que pueda generar el inmueble.
SEPARACIÓN DE BIENES
En la misma situación, si un matrimonio en régimen de bienes gananciales decide separar los bienes y repartir el patrimonio, necesitará una tasación del local comercial en propiedad para repartir las partes correspondientes.
VALORAR LOCAL COMERCIAL PARA HIPOTECA
Las tasaciones de garantía hipotecaria, tanto para locales comerciales como para cualquier otro tipo de inmueble, deben estar realizadas obligatoriamente por un tasador acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
HERENCIA
Ante el fallecimiento del propietario de un local comercial, los herederos pueden necesitar una tasación para dividir el valor del inmueble si deciden repartir la herencia.
LITIGIO JUDICIAL
De la misma forma, en un proceso judicial, las partes pueden solicitar un informe de tasación a un perito para aportar pruebas.
OTRAS FINALIDADES
También podemos necesitar la tasación de un local comercial, por ejemplo, para revisar el impuesto de bienes inmuebles (IBI).
Otro motivo por el que podemos solicitar la tasación de un local comercial es para demostrar que, en el caso de compra venta del inmueble, no ha existido plusvalía y por tanto recurrir el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. En esta situación se realiza una tasación retrospectiva del local comercial.
DIFERENCIA ENTRE ESTABLECIMIENTO COMERCIAL Y LOCAL COMERCIAL
Según el Decreto-ley 1/2009 un establecimiento comercial son todos aquellos locales, construcciones, instalaciones o espacios (cubiertos o no) donde se desarrollan actividades comerciales (periódicas u ocasionales).
Dependiendo de su relación con otros establecimientos comerciales, se pueden clasificar en individuales (locales comerciales) o colectivos (centros comerciales, galerías comerciales, mercados municipales o recintos comerciales).
DIFERENCIA ENTRE LOCAL COMERCIAL E INMUEBLE LIGADO A UNA ACTIVIDAD ECONÓMICA
Una finca o inmueble ligado a una actividad económica (ILE) es todo aquel edificio (o elemento) condicionado para realizar una actividad concreta en él. Suele estar determinado en el planeamiento urbanístico, ser capaz de generar rentas y necesitar una gran inversión para modificar su actividad.
Según la norma ECO, algunos ejemplos de ILEs serían:
- Fábricas, instalaciones agroalimentarias e industriales
- Edificios e instalaciones vinculadas al transporte y sus servicios.
- Hoteles, hostales, albergues, etc.
- Hospitales y centros sanitarios.
- Cines, teatros e instalaciones dedicadas al espectáculo.
- Instalaciones deportivas y recreativas.
- Centros educativos y culturales.
- Centros sociales.
- Residencias de ancianos, estudiantes o similares.
La principal diferencia entre un local comercial y un inmueble ligado a una actividad económica es su polivalencia: un local comercial puede alojar diferentes sectores (una tienda de ropa, una ferretería, una frutería, etc). mientras que un ILE tiene que dedicarse a la explotación económica para la que está planificado.
METODOLOGÍA PARA TASAR UN LOCAL COMERCIAL
Es importante saber que los locales comerciales se deben tasar en bruto según la norma ECO. Esto quiere decir, que a efectos de la valoración, no se tienen en cuenta los acabados e instalaciones (como sí ocurre en la tasación de una vivienda).
El método habitual para tasar un local comercial es por comparación: se buscan seis testigos (locales comerciales similares que pueden referenciarse como muestras de mercado).
Habitualmente, el método de comparación se complementa con la actualización de rentas: se realiza un cálculo adicional contemplando que los locales comerciales son inmuebles de los que se busca obtener una renta. La renta se puede calcular por valor de actividad de renta según contrato o valor de renta de actividad según mercado.
Si la tasación del local comercial es para pedir una hipoteca, entonces el valor de tasación será el menor de los obtenidos entre los tres métodos.
Cuando no existen inmuebles comparables para realizar la tasación, se calcula por el método de coste.
FACTORES PARA TASAR UN LOCAL COMERCIAL
Para tasar un local comercial, afectan principalmente tres valores:
- Ubicación geográfica, superficie del inmueble y año de construcción
- Valor del local influenciado por su calidad arquitectónica y la posesión o no del certificado de eficiencia energética.
- Demanda del mercado y situación económica de la Región.
Además, según la norma ECO también se deben indicar en el informe de tasación las característica o elementos de la construcción que dificulten otros usos.
También se debe indicar si el local se encuentra en bruto o acondicionado (aunque esto no influya finalmente en el valor de tasación).
TABLA DE FONDO
Uno de los valores que condiciona la tasación de un local comercial es la situación del inmueble respecto al acceso: si está a pie de calle, si la vía es peatonal, si se accede desde un centro comercial, etc.
Dos locales con la misma superficie, pueden tener un valor diferente según su disposición: un establecimiento alargado (con muchos metros de fachada) vale más que uno profundo (con muchos metros hacia el interior).
Por esto, para la valoración de locales comerciales, se utiliza un parámetro fundamental: el Coeficiente de Tabla-Fondo.
La ‘Tabla Fondo’ es una fórmula que pondera la forma y organización de las plantas de los locales partiendo del principio de que, el valor unitario del metro cuadrado de fachada no vale lo mismo que en un metro cuadrado en el sótano o entreplanta.
El Coeficiente Tabla Fondo se calcula dividiendo el local tasado en cuadrículas y asignándole un valor a cada una en función de su posición (1 para las divisiones más cercanas a la fachada y cada vez menos si está al fondo, en el entresuelo o en el sótano). Finalmente, se divide la suma de los valores entre el número total de cuadrados y se obtiene el Coeficiente Tabla Fondo.
Este valor se debe calcular también para los inmuebles testigos de la tasación.
¿QUIÉN HACE LA TASACIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL?
Al igual que en cualquier tipo de tasación inmobiliaria para fincas urbanas, la tasación de un local comercial la realiza un técnico tasador respaldado por una sociedad de tasación.
¿CUÁNTO CUESTA TASAR UN LOCAL COMERCIAL?
El precio de una tasación depende de muchos factores: la ubicación del local, la superficie o las fluctuaciones del mercado. Puede variar entre 200€ y 800€ según las diferentes variables, por eso, lo recomendable es contactar con una tasadora para solicitar presupuesto y conocer el precio real de la tasación.
¿Qué entendemos por local comercial?
Existen muchas definiciones y normativas que definen y regulan los locales comerciales a diferentes niveles administrativos.
Según la ley 7/1996 de Ordenación del Comercio Minorista, un local comercial es un inmueble o instalación móvil donde una o varias personas realizan una actividad económica de manera recurrente. Es un tipo de establecimiento comercial.
Por otra parte, según el Decreto-ley 1/2009 un establecimiento comercial son todos aquellos locales, construcciones, instalaciones o espacios (cubiertos o no) donde se desarrollan actividades comerciales (periódicas u ocasionales).
Pero, para las tasaciones inmobiliarias, se tiene en cuenta la clasificación de local comercial del Registro de la Propiedad, ligada a la planificación urbanística del municipio.
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es un instrumento municipal para ordenar y planificar el territorio de una localidad. En él se establece la clasificación del suelo, qué régimen se puede aplicar a cada clase y se sientan las bases de las instalaciones básicas del municipio.
En España, a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo del año 1997, cada Comunidad Autónoma legisla un plan general urbanístico y, a partir de él, cada municipio desarrolla una normativa urbanística.
En la normativa urbanística municipal es donde se clasifica el suelo y se establecen las condiciones de uso. Por ejemplo, en la normativa urbanística del municipio de la ciudad de Murcia, los locales comerciales están definidos en el Capítulo 21. Enclaves Terciarios (RT).
Siguiendo con este ejemplo, el suelo destinado a enclave terciario comprendería los terrenos destinados a usos terciarios de carácter comercial y sus usos podrían ser:
- Uso global: comercial
- Usos compatibles:
- Oficinas
- Restauración, espectáculos y ocio
- Hospedaje
- Equipamientos
- Estaciones de servicio
- Espacios Libres
- Garajes en sótano
- Usos prohibidos
- Residencial
- Naves Industriales
TIPOS DE LOCALES COMERCIALES
La clasificación de locales comerciales en una tasación es:
- Con acceso directo: inmuebles en planta baja con entrada directa desde la vía pública destinados a una actividad económica y determinados para uso comercial según el planeamiento urbanístico municipal.
- Sin acceso directo: inmuebles en entresuelo o sin entrada directa desde la calle donde se desarrolla una actividad económica. Su uso también debe estar señalado en el Plan Urbanístico
Además de la clasificación anterior, que utilizan los técnicos para realizar la tasación de locales comerciales, según el decreto de ordenación de los equipamientos comerciales, los establecimientos o locales comerciales se clasifican según su singularidad y superficie de venta. Por su relación con otros establecimientos:
- Individuales
- Colectivos (centros comerciales, galerías comerciales, mercados municipales, recintos comerciales, etc.
Por superficie de venta:
- Pequeños establecimientos comerciales (PEC): menos de 800 metros cuadrados
- Medianos establecimientos comerciales (MEC): entre 800 y 1.300 metros cuadrados
- Grandes establecimientos comerciales (GECT): más de 2.500 metros cuadrados
Por singularidad:
- Establecimientos comerciales singulares (ECS)
- Mercados municipales
- Otras clasificaciones comerciales a efectos estadísticos
