Valor de tasación

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Precio de compra, valor de hipoteca o valor de tasación: cuando contratamos una empresa tasadora, recibimos un informe de tasación con muchos cálculos e información.

El valor de tasación es el dato más importante del encargo, y en este artículo te explicamos todo lo que tienes que saber sobre esta cantidad.

Otros valores:

• Valor de mercado
• Valor de referencia
• Valor del seguro en una tasación
• Valor residual
• Valor hipotecario
• Valor por actualización de renta
• Valor de remplazamiento
• Valor por la hipótesis de edificio terminado
• Valor razonable

¿Qué es el valor de tasación?

El valor de tasación es la expresión monetaria y objetiva de cualquier bien tras un análisis pericial de sus características. Se calcula por un profesional capacitado para emitir un informe mediante diferentes técnicas.

Por ejemplo, el valor de tasación de una obra de arte es la cantidad de dinero que se le imputa a esta. 

El valor de tasación sirve para fijar un precio de venta; para conocer si el precio de compra es especulativo; inventariar una masa patrimonial; o avalar otra operación con el objeto tasado. 

¿Qué es el valor de tasación de un inmueble?

El valor de tasación de un inmueble es la estimación del precio de una finca, predio, terreno o cualquier tipo de vivienda. La tasación inmobiliaria se caracteriza por obtener un valor real a partir de criterios técnicos y profesionales que tienen en cuenta elementos constructivos y económicos. 

El objetivo del valor de tasación de un inmueble puede ser fijar un precio de compraventa, solicitar un préstamo hipotecario en el banco o calcular las partes proporcionales entre las que se divide una herencia o separación de bienes. 

El valor de tasación se obtiene aplicando una metodología estandarizada. En España, los métodos para calcular el valor de tasación se regulan en la Orden ECO/805/2003 y, a nivel internacional, se regulan mediante los criterios fijados por el Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) y el International Valuation Standards Council (IVSC).

¿Cómo saber el valor de tasación de un piso?

El valor de tasación de un piso o cualquier tipo de inmueble se conoce solicitando una tasación a una empresa homologada por el Banco de España. 

Las sociedades de tasación homologadas cuentan con una red de técnicos especializados y certificados ante el Banco de España; y se encargan de extraer el valor de tasación de diferentes tipos de viviendas o inmuebles en función de la finalidad del encargo. 

Los tasadores homologados (arquitectos, aparejadores o ingenieros agrónomos) calculan el valor de tasación en base a los criterios, métodos y normas de valoración establecidas en la Norma ECO, a su experiencia profesional, y los conocimientos técnicos que acrediten su titulación y colegiación. 

El método más utilizado para calcular el valor de tasación de los bienes inmuebles es el método de comparación. Además, también se contemplan el método residual, el método de coste o el método de actualización de rentas. 

¿Qué factores valora un tasador?

Los factores a tener en cuenta para obtener el valor de tasación son distintos elementos que el tasador recoge y homogeniza para calcular el precio del inmueble. Por ejemplo, la normativa urbanística que condiciona el futuro de la parcela; el estado de conservación de la finca; la superficie útil del inmueble o sus instalaciones. 

• Localidad
  • Ocupación laboral y nivel de renta
  • Población
  • Evolución y densidad de población 
  • Delimitación y rasgos urbanos
• Conservación de la infraestructura
• Equipamiento
• Comunicaciones
• Superficies
• Valor del suelo

¿Para qué utiliza el banco el valor de tasación de una vivienda?

El banco utiliza el valor de tasación para calcular cuánto dinero presta: cuando se solicita un préstamo hipotecario para comprar un inmueble, el banco concede el dinero en función del valor de tasación, no del valor de compra. 

El valor de compra es el precio de compraventa: la cantidad de dinero que se intercambia entre las dos partes para transmitir la propiedad del inmueble. Es una cantidad de dinero que se negocia libremente entre comprador y vendedor, y que no está sujeta a criterios técnicos o económicos. 

Por el contrario, el valor de tasación es una cantidad objetiva que no está sujeta a los intereses de las partes o las fluctuaciones del mercado inmobiliario.  

Este sistema de concesión de hipotecas sobre el valor hipotecario, en vez de sobre el valor de compra, se utiliza para proteger al mercado inmobiliario de posibles burbujas e irregularidades que, a largo plazo, pueden tener un impacto fatal en la economía de los países. 

Ejemplo: Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra

Una persona firma un contrato de compraventa de un piso en Madrid por valor de 200.000€: este es el valor de compra, y consiste en la cantidad de dinero que debe entregar a su dueño actual para obtener la propiedad del inmueble. 

Para financiar la compra de la vivienda, esta persona acude a un banco a pedir un préstamo hipotecario. Para solicitarlo, la entidad le solicita una tasación oficial (realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España). 

La tasación homologada establece el valor de tasación del piso en 180.000€, y el banco decide conceder un préstamo del 80% sobre el valor de tasación: es decir, entregará al cliente 144.000€ para financiar la compra. 

La diferencia entre el valor de compra (200.000€) y la hipoteca (144.000€) es la cantidad de dinero que el cliente debe entregar al propietario del inmueble sin financiación (56.000€). 

¿Para qué le sirve a un particular, calcular el valor de tasación de una vivienda?

El valor de tasación de una vivienda también sirve para fijar un precio de compraventa. Por ejemplo, si una persona quiere vender un inmueble, acudirá a una empresa de tasación para conocer cuánto dinero puede pedir por ella en función de la situación del mercado inmobiliario, el estado del inmueble o el futuro urbanístico de la parcela. 

Por ejemplo, si queremos vender un suelo en Jaén, es importante contratar a una sociedad de tasación para obtener el precio de venta: ya que este contemplará si es urbanizable o no urbanizable; a qué uso se puede destinar y la proyección económica de la finca. 

Diferencia entre el valor de tasación y el valor de compraventa o precio de la compra

La mayor diferencia entre el valor de tasación y el precio de compra es la objetividad de ambas cantidades: el valor de tasación es una estimación a largo plazo, que no varía en función de los intereses de las partes o el criterio de quien la fija; por el contrario, el precio de compraventa se establece según los intereses del propietario o la negociación entre los interesados. 

En ocasiones, el valor de tasación y el precio de compra pueden ser iguales si el propietario decide vender el inmueble por su valor real. Aunque, en la mayoría de los casos, suelen existir diferencias entre ambas cantidades. 

	Hipoteca	ITP
Valor de tasación inferior al precio de compra	El cliente recibe menos financiación para comprar el inmueble	Tributación menor
Valor de tasación superior al precio de compra	El cliente recibe más financiación para comprar el inmueble	Tributación mayor
Valor de tasación igual al precio de compra	El cliente recibe un porcentaje de financiación sobre el precio de compra	Tributación ajustada al precio de compra

El valor de tasación está muy por encima del precio de compra

El valor de tasación está por encima del precio de compra cuando el vendedor decide venderla por una cantidad inferior a la media. Esta situación se da cuando la parte vendedora necesita liquidez de forma rápida o cuando existe alguna relación favorable entre vendedor o comprador, por ejemplo.  

Cuando el valor de tasación está por encima del precio de compra, el prestatario obtendrá mayor financiación en el banco, pudiendo cubrir el importe total de la operación. 

Comprar piso por debajo valor tasación: ITP

El principal inconveniente de comprar un piso por debajo del valor de tasación es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ya que se calcula sobre “el valor real del bien transmitido” y no sobre el precio de compraventa. 

La consecuencia de comprar un piso por debajo del valor de tasación es tributar por una cantidad mayor a la que pagamos por el inmueble. 

A partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales; el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se calcula con el valor de referencia: un precio determinado por la Dirección General del Catastro. 

Para conocer el valor por el que tributa un inmueble, es posible solicitar una Valoración Previa de Inmuebles: una herramienta que ofrecen algunas comunidades autónomas para informar a los ciudadanos del valor por el que tributa una finca. 

Vender por debajo del valor de tasación

La venta de un inmueble por debajo del valor de tasación es una estrategia para agilizar la venta: al situar el precio de la vivienda por debajo del valor de mercado de los inmuebles que están en el mercado, se estimula su venta al volverla más competitiva.

Hacienda me reclama el valor de tasación

Cuando se compra por un precio inferior al valor de mercado del inmueble, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se abona sobre el valor escriturado en la escritura de la propiedad; pero, después, Hacienda puede exigir el abono de la diferencia entre el valor de referencia y el valor de compra mediante la “liquidación complementaria por comprobación de valores», en este momento es cuando puedes realizar una tasación oficial para reclamar a hacienda.

 El valor de tasación es muy inferior al precio de compra

El valor de tasación está por debajo del precio de compra cuando el propietario decide vender el inmueble por encima de la media del mercado inmobiliario. 

En estos casos, el principal inconveniente es no recibir el préstamo con el 100% del valor del inmueble y, como consecuencia, tener que aportar la diferencia entre el precio y la hipoteca mediante un préstamo personal o ahorros; además de los gastos de la hipoteca.

Comprar por encima del valor de tasación

Si el valor de compra está por encima del valor de tasación, el banco no financiará el 100% del precio de compraventa; y el prestatario tendrá que buscar otros métodos para aportar la diferencia entre ambos. 

Diferencia entre valor de tasación y valor hipotecario

El valor hipotecario es el porcentaje del valor de tasación que el banco presta al cliente para financiar la compra de una vivienda. Suele estar entre el 80% y el 90% de la tasación. 

La diferencia principal entre el valor hipotecario y el de tasación es que el primero se calcula en función del segundo. Es decir, siempre va a ser un porcentaje sobre este. 

Diferencia entre valor de tasación y valor catastral

El valor catastral es la cantidad de dinero fijada por la Dirección General del Catastro en el registro de bienes inmuebles. Se puede consultar a través de la Sede Electrónica del Catastro o en un recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. 

La diferencia principal entre el valor catastral y el valor de tasación es que el primero no está calculado a partir de una inspección y visita al inmueble exhaustiva e individualizada.

Diferencia entre el valor de tasación y el valor de referencia o fiscal

El valor de referencia de catastro es una nueva unidad, introducida por la Dirección General del Catastro a partir del 1 de enero de 2022, que sirve para calcular la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y el impuesto de Sucesiones y Donaciones. 

El valor de referencia se diferencia del valor de tasación en la forma de cálculo, quien lo obtiene y su aplicación. 

Diferencia entre valor de tasación y valor de subasta

El valor de subasta es el precio al que saldría a subasta pública el inmueble en caso de ejecución hipotecaria: un procedimiento judicial que se inicia cuando el beneficiario del préstamo pasa entre 3 y 6 meses sin abonar las cuotas de la hipoteca. 

La diferencia entre el valor de subasta y el valor de tasación es que, el de subasta, es un poco más elevado al contemplar los intereses de demora, los ordinarios, los costes judiciales y el valor de tasación del inmueble. 

Fuentes

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
• Anuncio de la Dirección General del Catastro para general conocimiento de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos.
• El sistema de tasación hipotecaria en España. Una comparación internacional – BDE